Longfellow

Сорок кварталов, распланированных сеткой: от 25th Street до 31st, от Troost Avenue до Gillham Road и McGee Trafficway. Немецкие поселенцы разбили этот район на участки незадолго до 1900 и назвали его Deutsche Hill; затем название упростилось до Dutch Hill, а потом до Longfellow — по имени начальной школы, которая уже была на картах Sanborn к 1907.

Дома здесь викторианские и начала 1900-х — кирпичные и обшитые доской, в два и три этажа, с глубокими парадными верандами, на узких участках, вытянутых далеко назад к переулку. Уличные деревья — те самые, что сажали вместе с домами, а значит, кроны здесь действительно зрелые и действительно старые, и немалому числу этих деревьев уже требуется уход. Многие из этих домов в середине века были разделены на квартиры, и значительная часть нынешней строительной активности — обратный процесс: отмена таких переделок и возвращение домов к формату single-family.

Кривая состояния

Состояние здесь нужно оценивать по каждому дому отдельно, и никакой обзорный абзац не заменит инспекцию. Полностью восстановленный викторианский дом и дом, где инженерные системы не обновлялись со времен его середины-вековой переделки под квартиры, могут стоять на одной улице. Этот разброс — самое важное, что нужно понимать при покупке здесь, и он влияет на все дальше: сколько вы платите, какие аналоги оценщик сможет найти для сравнения и что ваш кредитор согласится или не согласится делать.

Деньги

Jackson County, KCMO, Kansas City Public Schools: 83.882 mills при миссурийском коэффициенте оценки жилой недвижимости 19%, то есть установленная законом ставка 1.594% от рыночной стоимости. Добавьте городской 1% earnings tax, который платит каждый житель KCMO со всей зарплаты, где бы она ни была заработана.

С ценами мы намеренно осторожны. Индекс стоимости домов Zillow для Longfellow составил $350,399 в мае 2026, что на 2.3% ниже год к году, при 8 объектах на рынке. Это индекс, а не медиана закрытых сделок, и мы так его и обозначаем. Три других источника в день написания дали три разные «медианы» — $415,000, $392,000, $375,000 — причем одна из них была ценой листинга, выдающей себя за цену продажи. При таком неоднородном запасе домов одна медиана почти ничего не значит. Когда у нас будет чистая выгрузка закрытых сделок за двенадцать месяцев с указанным рядом числом сделок, она заменит это значение, но не раньше.

Что проверять

Исходите из того, что столетний дом ведет себя как столетний дом. Остатки knob-and-tube и проводка в тканевой оплетке за более новыми щитками. Оцинкованные водопроводные линии. Глиняная канализационная ветка с вековым проникновением корней — делайте видеоскопию. Каменные или кирпичные фундаменты, которым нужна расшивка швов. Оригинальные одинарные оконные створки. Сланцевые или старые асфальтовые крыши. Если дом переделывали в квартиры и обратно, спросите, на что были разрешения и какое юридическое использование фактически числится в городских документах.

Передвижение

Walk Score 68, Transit 50. До Downtown — пять минут; до Plaza — восемь, прямо по Gillham. Бесплатное продление KC Streetcar по Main Street — 3.5 мили, 16 остановок, от Union Station до UMKC — открылось в октябре 2025 в нескольких кварталах к западу, и схема движения на западной стороне района это отражает.

Ruby Jean's Kitchen & Juicery находится по адресу 3000 Troost и работает с 2015. Longfellow Community Association, имеющая статус 501(c)(3) с 1970-х, по-прежнему проводит встречи и остается практическим каналом для вопросов разрешений, улиц и нарушений кодекса.

Школы

Этот район обслуживает Kansas City Public Schools, District 33. Как и везде в этом метро, границы школьных округов не совпадают с границами районов или городов — проверяйте прикрепление на уровне конкретного адреса до того, как писать оффер, и учитывайте, что KCPS для многих зданий использует процесс выбора школы, а не чистое географическое распределение.