Район · Міссурі · округ Jackson · Downtown
Longfellow
Історичний. З ґанками. З вулицями в деревах.
Сорок кварталів, розпланованих сіткою: від 25th Street до 31st, від Troost Avenue до Gillham Road і McGee Trafficway. Німецькі поселенці розпланували його незадовго до 1900 і назвали Deutsche Hill; назва спростилася до Dutch Hill, а потім до Longfellow, на честь початкової школи, яка вже була на картах Sanborn до 1907.
Будинки тут вікторіанські та початку 1900-х — цегла й дерев’яна обшивка, два й три поверхи, глибокі передні ґанки, вузькі ділянки, що тягнуться далеко назад до провулка. Вуличні дерева — ті самі, які садили разом із будинками, тобто крони справді зрілі й справді старі, і чималій кількості цих дерев уже потрібен догляд. Багато з цих будинків у середині століття поділили на квартири, і значна частина нинішньої будівельної активності — це зворотний процес: скасування таких перетворень і повернення будинків до односімейного формату.
Крива стану
Стан тут треба оцінювати по кожному будинку окремо, і жоден узагальнювальний абзац не замінить інспекції. Повністю відреставрований вікторіанський будинок і будинок, у якому після перетворення на квартири в середині століття не оновлювали жодних систем, можуть стояти на одній вулиці. Саме цю варіативність найважливіше розуміти, купуючи тут, і вона визначає все подальше: скільки ви платите, що оцінювач зможе знайти для порівняння, і що ваш кредитор зробить або не зробить.
Гроші
Jackson County, KCMO, Kansas City Public Schools: 83.882 mills за житловим коефіцієнтом оцінки Missouri у 19%, законодавчо визначені 1.594% від ринкової вартості. Додайте міський 1% earnings tax, який сплачує кожен мешканець KCMO з усієї заробітної плати, незалежно від того, де її зароблено.
Щодо ціни ми навмисно обережні. Zillow's home-value index оцінив Longfellow у $350,399 у травні 2026, на 2.3% нижче рік до року, з 8 оголошеннями на ринку. Це індекс, а не медіана закритих продажів, і ми так його й позначаємо. Три інші джерела дали три різні «медіани» того дня, коли ми це писали — $415,000, $392,000, $375,000 — і одна з них є ціною в оголошенні, що видає себе за ціну продажу. За такого різнорідного фонду одна медіана майже нічого не означає. Коли в нас буде чиста вибірка закритих продажів за дванадцять місяців із зазначеною поруч кількістю, вона замінить це, але не раніше.
Що інспектувати
Виходьте з того, що столітній будинок поводиться як столітній. Залишки knob-and-tube wiring і дроти в тканинній обмотці за новішими електрощитами. Оцинковані водопровідні лінії. Глиняний sewer lateral зі століттям проникнення коренів — зробіть відеоінспекцію. Кам’яні або цегляні фундаменти, яким потрібне repointing. Оригінальні одинарні віконні стулки. Сланцеві або старі асфальтові дахи. Якщо будинок перетворювали на квартири й назад, запитайте, що було дозволено, і яке юридичне використання фактично зафіксоване в міських документах.
Як пересуватися
Walk Score 68, Transit 50. Downtown — за п’ять хвилин; Plaza — за вісім, прямо вниз Gillham. Безкоштовне розширення KC Streetcar по Main Street — 3.5 miles, 16 stops, від Union Station до UMKC — відкрилося в жовтні 2025 за кілька кварталів на захід, і схема руху на західному боці району це відображає.
Ruby Jean's Kitchen & Juicery розташований за адресою 3000 Troost, працює з 2015. Longfellow Community Association, 501(c)(3) з 1970-х, досі проводить зустрічі, і це практичний канал для питань дозволів, вулиць і code issues.
Школи
Kansas City Public Schools, District 33, обслуговує цю територію. Як і всюди в цьому metro, межі округів не збігаються з межами районів або міст — перевіряйте закріплення на рівні конкретної адреси, перш ніж подавати offer, і врахуйте, що KCPS для багатьох будівель використовує процес school-choice, а не суто географічне закріплення.
Житло та вулиці
- Окремі вікторіанські будинки та будинки початку 1900-х років на щільній вуличній сітці — глибокі передні ґанки, дорослі вуличні дерева та ділянки, які радше довгі й вузькі, ніж широкі.
- Сорок кварталів у межах від 25th до 31st, від Troost Avenue до Gillham Road / McGee Trafficway; п'ять хвилин до Downtown, вісім до Plaza, прямо вниз Gillham.
- Walk Score 68, Transit Score 50. Безоплатне розширення KC Streetcar Main Street із 16 зупинками від Union Station до UMKC відкрилося в October 2025 за кілька кварталів на захід.
- Переважно житловий фонд без HOA — окремі будинки плюс невеликі багатоквартирні об'єкти, зокрема будинки, які раніше були поділені на квартири, а тепер повертаються до попереднього формату.
- Longfellow Community Association має статус 501(c)(3) з 1970-х років і проводить регулярні публічні зустрічі; це активний канал для питань вулиць, дозволів та інфраструктури.
Що варто знати, перш ніж робити пропозицію
- Стан дуже відрізняється від будинку до будинку. Повністю відремонтований вікторіанський будинок і будинок, який не оновлювали з часу останнього переобладнання, можуть стояти на одній вулиці й закритися в одному місяці, тому оцінюйте кожну нерухомість за її власною інспекцією та обсягом робіт, а не за припущенням щодо всього району.
- Порівняльних продажів мало, тому й оцінки відповідно важко прогнозувати. Якщо ви фінансуєте ремонт, заздалегідь підготуйте кредитний продукт для реновації — андеррайтинг 203(k) або construction-to-perm має довший графік, ніж звичайна купівля.
- Житловому фонду приблизно від 100 до 125 років. Закладайте бюджет на залишки knob-and-tube проводки, дроти в тканинній ізоляції, оцинковані лінії водопостачання, глиняні каналізаційні відводи з проникненням коріння, оригінальні одинарні вікна та кам'яні або цегляні фундаменти, яким потрібне розшивання швів. Замовляйте відеоінспекцію каналізації, а не лише загальну інспекцію.
- Багато будинків у середині століття були поділені на квартири, а тепер повертаються до односімейного формату. Запитайте, яке поточне юридичне використання зареєстроване в місті, і чи були попередні роботи з переобладнання виконані з дозволами.
- Податковий збір на нерухомість становить 83.882 mills за 19% коефіцієнта оцінки житлової нерухомості в Missouri — ефективно 1.594% від ринкової вартості. Крім того, кожен резидент KCMO сплачує міський податок на доходи 1% з усієї заробітної плати, незалежно від місця її отримання.
- Збудована інфраструктура тут така ж стара, як і житло: столітні водопровідні та каналізаційні магістралі, цегляні провулки, оригінальні бордюри й водостоки, а також ділянки вулиць, що передують сучасним стандартам мощення KCMO. Перекладання дорожнього покриття та заміна водопровідних магістралей є пунктами міської капітальної програми з довгим циклом, тож очікуйте розриттів для комунікацій, латаної дороги та періодичних вуличних робіт.
- Ми не публікуємо тут медіану закритих продажів. Показана цифра — це індекс вартості житла Zillow. На 2026-07-14 три інші джерела дали три різні «медіани» Longfellow — $415,000, $392,000 і ціну пропозиції $375,000, що показує, наскільки нестабільним є одне число для такого житлового фонду.
Порівняти з