Район · Миссури · Округ Jackson · Downtown
Hyde Park
Исторический. Пешеходный. Нереставрированный.
Hyde Park тянется от 31st Street вниз до 47th, между Gillham Road и Troost: примерно 1,500 домов, большинство из них построены между концом 1880s и началом 1920s. Башенки Queen Anne. Ломаные крыши Dutch Colonial. Крыльца Craftsman, достаточно глубокие, чтобы быть отдельными комнатами. Подпорные стены из известняка, которые стоят под одним и тем же наклоном со времен администрации Coolidge. Janssen Place, за своими воротами 1897, — это один квартал домов лесопромышленников, внесенный в National Register с 1976.
Состояние меняется от дома к дому, и даже в середине квартала: полностью отремонтированный дом может стоять рядом с тем, где все еще оголены стойки каркаса, и оба выходят на рынок. Значительная часть крупного исторического фонда была разделена на квартиры в течение 20th века, поэтому односемейные дома, дуплексы и переоборудованные многоквартирные планировки стоят бок о бок на одной улице и имеют разные инженерные системы, разную проводку и разные сертификаты использования. Ассоциация района была организована в 1969 и работает непрерывно с тех пор; историческая экспертиза района, которая идет вместе с этой историей, применяется к наружным работам. Жилой фонд векового возраста никогда не бывает равномерно «готовым», и этот не исключение. Оценивайте конкретный дом, а не улицу.
Не существует такого понятия, как «медиана Hyde Park»
Каждый набор данных, которому мы доверяем, делит этот район на три части, и эти три части не похожи друг на друга. Индекс стоимости жилья Zillow, May 2026: Central Hyde Park $535,867 (−0.6% за год), South Hyde Park $305,254 (+1.7%), North Hyde Park $295,955 (−3.6%). Redfin в тот же день: Central $600K, South $275K, North $164K — последняя цифра основана на таком малом числе продаж, что показала скачок −45% и по сути ничего не означала.
Сводная «медиана Hyde Park» ошибалась бы примерно на четверть миллиона долларов в зависимости от квартала. Поэтому мы ее не публиковали. Это поле останется пустым, пока у нас не будут медианные цены закрытых сделок по каждой подзоне с указанным рядом количеством продаж. Любой сайт, который дает вам одну аккуратную цифру по этому району, сообщает вам что-то о самом сайте.
Что вы на самом деле покупаете
Очень большое, очень старое здание в округе, где жилая недвижимость оценивается в 19% от стоимости и к ней применяется 83.882 mills — установленный законом 1.594% от рыночной стоимости, прежде чем вы начнете спорить об оценке, что в Jackson County вы вполне можете сделать. Плюс налог KCMO 1% на заработанный доход с каждого доллара трудового дохода.
Вы покупаете площадь, с которой пригороды не могут конкурировать по цене. Вы также покупаете шиферную крышу, каменную дымовую трубу, глиняный канализационный выпуск, штукатурку с конским волосом, остатки проводки knob-and-tube и, если вам не повезет, щит Federal Pacific за пустотелой дверью в подвале. Ничто из этого не делает покупку плохой; это делает ее осознанной. Проверьте канализационный выпуск камерой и осмотрите крышу до снятия условия. Дорогие ошибки здесь случаются, когда покупатель видит резной столб лестницы, слышит, что есть еще три предложения, и отказывается от инспекции.
Ремонт тоже затягивается. Оригинальные материалы, историческое согласование и занятые подрядчики — все это растягивает сроки. Планируйте сезонами, а не неделями.
Застроенная среда
Walk Score 66 в центральном полигоне, Transit 43, Bike 71. Это означает пешую доступность парка, кофе и автобусной остановки — и поездку на машине в продуктовый магазин. Сам Hyde Park, парк, является центром притяжения. До West 39th Street недалеко добраться на ужин, а Nelson-Atkins находится примерно в десяти минутах пешком, если идти напрямую.
Межштатная трасса находится в нескольких кварталах, а Troost и Gillham — настоящие транспортные артерии. Здесь есть шум от движения, и ночью он не прекращается. Встаньте на крыльце дома, который рассматриваете, в 7 a.m. и снова в 10 p.m. Парковка уличная и незакрепленная; переулки обслуживают многие кварталы и каретные дома.
Общественная инфраструктура того же возраста, что и дома. Улицы, бордюры, водопроводы и канализация здесь прокладывались для района, размеченного между 1880s и 1920s, а канализационный выпуск от дома до магистрали ремонтирует владелец, не город. Hyde Park также расположен на перепадах рельефа — подпорные стены, ступенчатые передние дворы, наклонные подъездные дорожки — и это стоит пройти пешком до покупки в February.
Округ
Hyde Park обслуживается Kansas City Public Schools, District 33. Один факт из публичного реестра стоит исправить, потому что половина интернета до сих пор ошибается: KCPS имеет полную аккредитацию с January 2022. Любая страница, которая все еще называет этот округ неаккредитованным, использует текст четырехлетней давности.
Мы не публикуем школьные рейтинги или показатели успеваемости на этом сайте ни в одном штате — это оценочные данные, они меняются ежегодно, и не нам выдавать их вам как вердикт. Missouri DESE и Kansas State Department of Education оба публикуют данные округов напрямую, и именно там их правильно читать и делать собственные выводы.
Как и везде в этой агломерации, границы округов не следуют границам города или района. Два дома на одной улице могут быть приписаны к разным школам — проверяйте конкретный адрес.
Жилье и улицы
- Примерно 1,500 домов, построенных между концом 1880-х и началом 1920-х — башенки Queen Anne, вальмовые крыши Dutch Colonial, Craftsman и Tudor — с глубокими верандами, оригинальной столяркой, каретными сараями и лестницами, рассчитанными пережить своего строителя
- Площадь, с которой пригороды не могут соперничать по цене, при условии, что вы готовы владеть старым зданием: штукатурка с конским волосом, остатки проводки knob-and-tube, сланцевые крыши, каменные дымоходы, котлы
- Walk Score 66, Transit 43, Bike 71 в центральном полигоне — можно дойти пешком до парка, кофейни и автобусной остановки; но не до продуктового магазина
- Шесть минут без пробок до downtown и шесть до Country Club Plaza; до Nelson-Atkins около десяти минут пешком
- Janssen Place, спроектированный в 1897 году и закрытый воротами, находится в National Register of Historic Places с 1976 года; Hyde Park Neighborhood Association непрерывно работает с 1969 года
Что нужно знать перед тем, как делать предложение
- Единой цены Hyde Park не существует. Индекс стоимости жилья Zillow за май 2026 года делит район на три части — Central Hyde Park $535,867 (−0.6% г/г), South Hyde Park $305,254 (+1.7%), North Hyde Park $295,955 (−3.6%) — а Redfin в тот же день показывал Central $600K, South $275K, North $164K. Сводная медиана ошибалась бы примерно на $240,000 в ту или другую сторону в зависимости от квартала. Мы оставляем поле null, а не усредняем его во что-то более красивое и более неправильное.
- Jackson County применяет ставку 83.882 mills к участку Kansas City внутри KCPS — законные 1.594% от рыночной стоимости при 19% коэффициенте жилой оценки Missouri. Оценочные стоимости Jackson County оспаривались; законная ставка не означает автоматически итоговый счет.
- Kansas City, MO взимает 1% налог на заработок с валового трудового дохода каждого резидента, где бы он ни был заработан.
- Многие из этих домов не доведены до готового состояния, а те, что доведены, стоят как новая постройка в Johnson County. Сроки ремонта здесь длинные: оригинальные материалы, проверка исторического района и подрядчики, у которых все расписано.
- Сланцевая крыша, 100-летняя боковая канализационная линия и каменный дымоход в этом жилом фонде — это не пункты «когда-нибудь». Проверьте боковую линию камерой, крышу осмотром на месте, а дымоход инспекцией до снятия условия. Электрощиты Federal Pacific здесь встречаются в подвалах.
- Район проходит от 31st до 47th между Gillham и Troost, с межштатной трассой в нескольких кварталах. Здесь постоянное движение и шум шоссе; постойте на веранде в 7 a.m. и еще раз в 10 p.m., прежде чем принять решение.
- Общественная инфраструктура такая же старая, как и жилой фонд — улицы, бордюры, водопроводы и канализация, проложенные для района, размежеванного в 1880s–1920s. Закладывайте бюджет на частную часть этой системы (боковая канализационная линия принадлежит владельцу, а не городу) и ожидайте кварталы с обслуживанием через alley, уличную не закрепленную парковку и зрелые уличные деревья с соответствующими корневыми системами.
- Район обслуживается Kansas City Public Schools (District 33), которому Missouri State Board of Education вернул полную аккредитацию с января 2022 года. Границы округа не следуют городским или районным границам — проверяйте конкретный адрес.
Сравнить с