Independence

Independence Square — это courthouse square 1827 года, которая до сих пор работает по своему назначению. Truman Courthouse стоит в центре. Clinton's Soda Fountain находится на углу — там подросток Harry Truman получил свою первую работу. Ophelia's подает ужины в старом магазине хозяйственных товаров на Square, а по выходным там играет живой джаз. Это самый похожий на настоящий городок центр города во всей этой агломерации, и он находится в 26 минутах свободной езды от Power & Light District.

Отъедьте на шесть кварталов от Square, и жилой фонд полностью сменит эпоху.

Среднее здесь — наименее полезная цифра

Independence занимает 78 квадратных миль — больше, чем Lee's Summit, больше, чем ядро Overland Park, — и это не единый рынок жилья. Медианный год постройки по ACS — 1967, но эта медиана усредняет каркасные дома до 1900 года и foursquare-дома 1920-х рядом со Square, послевоенные кирпичные ranch-дома и cape-дома 1950s–70s, а также районы, построенные после 1990 на восточной и южной окраинах. У этих эпох разные инженерные системы, разные размеры участков и разные счета за обслуживание. Медиана Zillow в $212,333 арифметически верна и почти ничего не говорит о каком-либо конкретном доме.

Сопоставимые продажи в Independence нужно подбирать очень узко — та же эпоха, та же конструкция, то же состояние, в идеале в пределах нескольких кварталов. Общегородская медиана — это не оценка стоимости.

Что покупает низкая цена

Медианный дом был построен в 1967: добротные кирпичные ranch-дома, cape-дома, жилье середины века, полноценные подвалы, взрослые деревья и участки, на которых застройщик из Johnson County уместил бы два дома. Общая налоговая ставка составляет 71.467 mills, около 1.358% of market value — самая низкая среди четырех городов Jackson County в этом наборе данных, а собственная ставка города (0.6657) меньше половины ставки Kansas City (1.5073). Для дома за $212,000 это примерно $2,880 a year.

Электричество поставляет Independence Power & Light, муниципальная коммунальная служба, которой город управляет с 1901, обслуживая 55,000–60,000 клиентов, а тарифы устанавливает City Council, за который вы голосуете. Это необычно высокий уровень влияния на счет за коммунальные услуги.

Truman Library снова открылась в 2021 после реконструкции за $29 million. National Frontier Trails Museum находится в фактической точке отправления маршрутов Santa Fe, Oregon and California.

Предложение на рынке и что оно означает

На рынке выставлено 372 дома — самый большой активный объем среди всех пригородов в этом наборе данных — при годовом изменении цены на 1.8%. Такое сочетание описывает ровный, неспешный рынок с настоящим выбором. Оно также означает больше шансов купить проблемный дом.

В жилье 1967 года закладывайте бюджет на инспекцию, которую вы действительно прочитаете от начала до конца: боковая канализационная линия (проверьте камерой), электрощит, оригинальные окна, воздуховоды и «обновленная» кухня, которая представляет собой ламинированную оболочку поверх сантехники 1970s. Здесь у вас есть время. Используйте его.

Расстояние и округ

Overland Park находится в 44 минутах свободной езды, а KCI — в 49 — это минимумы без пробок, и пустых дорог у вас не будет. Если ваша поездка на работу пересекает границу штата, проедьте этот маршрут утром в будний день, прежде чем что-либо подписывать. Walk Score — 28: Square пригодна для пеших прогулок, остальные 78 квадратных миль — нет.

Официальный школьный округ — Independence 30. В таком большом городе и в агломерации, где школьные границы никогда не совпадали с городскими, и округ, и налоговый код — это факты на уровне конкретного адреса. Проверьте их для участка.