Город / пригород · Миссури · Округ Clay · СЗ
Gladstone
Середина века. Лесистый. Близко к центру.
Gladstone — город на 27,000 жителей в Clay County, почти полностью окруженный Kansas City, MO с трех сторон, и его жилищный фонд сразу говорит, когда он был построен: медианный год — 1973. Кирпичные ранчи. Сплит-левелы с низким поясом из известняка по фасаду. Подъездные дорожки с уклоном ровно настолько заметным, чтобы иметь значение во время ледяного шторма. Клены и болотные дубы, посаженные вместе с этими домами, теперь достигают шестидесяти футов в высоту, и это главное, что новый пригородный район не сможет продать вам ни за какие деньги.
Цифры
Медианная цена продажи по Zillow составляет $263,936, а индекс типичной стоимости вырос на 2.3% год к году — рынок не перегрет и не сползает вниз. Активный инвентарь держится около 76 домов. Медианное время до статуса pending — 5 дней, так что хотя цена движется без суеты, отдельный дом — нет: чистый, обновленный ranch не переживет вторые выходные на рынке.
Downtown Kansas City находится в 16 free-flow minutes, что ближе, чем большая часть Overland Park. До KCI — 25. До Plaza — 25, до Overland Park — 34. Это показатели без трафика, и это нижняя граница, а не среднее.
Застроенная среда
Участки здесь широкие по современным меркам, и у большинства односемейных домов есть полноценный basement — часто walkout на участках со склоном к востоку от North Oak. Гаражи на две машины распространены, но не гарантированы в более раннем фонде 1960s; проверяйте. Тротуары есть на collector streets, а на внутренних петлях их часто нет. Walk Score — 33, Transit Score — 21, фактически одна автобусная линия, так что рассчитывайте ездить почти везде на машине.
North Oak Trafficway — пятиполосная коммерческая артерия, проходящая через весь город: продукты, аптека, сервисы. Она функциональна и шумна. Если listing выходит задним двором к ней, или к Antioch или 72nd, постойте во дворе в час пик, прежде чем принимать решение.
Linden Square, по адресу 602 NE 70th Street, — центральная городская лужайка: сцена, splash pad, бесплатная серия концертов с июня по сентябрь и Gladfest в начале октября.
Расходы владельца
Сертифицированная налоговая ставка Clay County за 2025 в сумме составляет 70.338 mills для жилого участка в Gladstone — эффективные 1.336% от рыночной стоимости при Missouri residential assessment ratio 19%, или примерно $3,540 в год на дом за $264,000. Базовый sales tax — 8.475%. Gladstone содержит собственные fire and EMS, поэтому отдельного fire-district levy нет; есть levy Northland Regional Ambulance District (0.6548), который распространяется на часть адресов Clay County, но не на все, и он добавил бы около 0.12% к эффективной ставке. Узнавайте tax code конкретного parcel, а не города.
Kansas City взимает 1% earnings tax со всех, кто работает внутри KCMO, независимо от места проживания. Переезд через реку от него не освобождает.
Что требует пятидесятилетний дом
Sewer laterals в домах этой эпохи сделаны из чугуна или глины; делайте scope. HVAC systems часто уже на втором агрегате и приближаются к третьему. Panels могут получить замечания. Basements в этой почве имеют свое мнение о четырехдюймовом дожде, поэтому смотрите grading и куда выведены downspouts. Ничто из этого не делает покупку плохой — это делает ее осознанной, и все это дешевле обнаружить на первой неделе, чем на третьем году.
Gladstone обслуживается North Kansas City Schools 74. Границы district в этом metro не следуют городским границам; проверяйте конкретный адрес через собственный boundary lookup district, прежде чем писать offer.
Жилье и улицы
- Свободное время в пути на машине: 16 минут до downtown KC и 25 до KCI — самый короткий путь до центра среди всех пригородов в этом наборе данных — при медианной цене продажи $263,936
- Кирпичные ранчо и сплит-левелы площадью 1,200–1,600 кв. футов на широких участках, большинство с полноценными подвалами, пристроенными гаражами на одну или две машины и древесным пологом, высаженным в 1960-х и 1970-х
- 76 активных объявлений и изменение индекса типичной стоимости на 2.3% год к году: рынок с выбором и без ажиотажных торгов на медианном уровне
- Linden Square (602 NE 70th St) — центральный парк и событийная лужайка города: сцена, splash pad и бесплатная концертная серия с июня по сентябрь
Что нужно знать перед тем, как делать предложение
- Медианный дом был построен в 1973. Закладывайте бюджет на оригинальный или уже однажды замененный HVAC, чугунные или глиняные боковые канализационные линии и электрощиты, которые инспекторы в таком фонде регулярно отмечают. Проверьте боковую линию камерой до снятия инспекционного условия.
- Сертифицированная таблица сборов Clay County дает 70.338 mills для жилого адреса в Gladstone — эффективные 1.336% от рыночной стоимости при коэффициенте оценки Missouri 19%. Для дома за $264,000 это примерно $3,540 в год. Базовый налог с продаж составляет 8.475%.
- Указанный выше сбор использует жилую городскую ставку Gladstone (0.6610) и исключает сбор Northland Regional Ambulance District (0.6548), который распространяется на некоторые адреса Clay County, но не на другие. Подтвердите конкретный участок; он добавил бы примерно 0.12% к эффективной ставке.
- Налог на заработок Kansas City в размере 1% платит любой, кто работает внутри Kansas City, MO, независимо от места проживания. То, что вы находитесь к северу от реки, этого не меняет.
- Walk Score равен 33, а Transit Score равен 21 — примерно одна автобусная линия. Почти любое дело здесь требует поездки на машине.
- North Oak Trafficway — пятиполосная коммерческая артерия, и это хребет города. Участки с фасадом на нее или с задней границей вдоль нее получают дорожный шум и свет фар; спросите, куда выходят спальни.
- Gladstone обслуживается North Kansas City Schools 74. Как и везде в этом метро, границы округа не следуют городским границам — проверьте конкретный адрес через собственный инструмент поиска границ округа до подачи оффера.
Сравнить с