Grandview

Факт, который стоит знать о Grandview, — это факт о карте. Из центра этого города площадью 14.7 квадратной мили это 20 минут без пробок до Country Club Plaza, 23 до Overland Park и 24 до центра Kansas City. Больше нигде в агломерации нет такого близкого расстояния сразу до всех трех. В Lee's Summit такого нет. В Blue Springs тоже нет — до Overland Park оттуда 43 минуты. Медианная цена продажи здесь — $243,117.

Подвох на той же карте: до KCI 51 минута, самый долгий путь до аэропорта в этом наборе данных. Grandview меняет доступность аэропорта на все остальное.

Развязка, которой здесь нет

Люди произносят «Grandview Triangle» так, будто это проклятие, а потом считают, что она находится в Grandview. Это не так. Эта развязка — официально 3-Trails Crossing — расположена к северу от городской черты, внутри Kansas City. Она никогда не была в Grandview. Это стоит знать, потому что это самая распространенная фактическая ошибка об этом городе.

Улицы и дома

У Blue Ridge и 135th жилой фонд — это ранчо и сплит-левелы 1970-х годов — медианный год постройки по ACS 1973 — на участках, достаточно широких для лодочного прицепа и клена, которому было пятьдесят лет, чтобы разрастись. Подвалы встречаются часто, пристроенные гаражи — норма, а древесный полог перед домами — это то, что новый сабдивижн воспроизвести не может.

Walk Score — 19. Пешеходного торгового ядра нет; любая бытовая поездка требует машины.

В двух милях от этих домов находится Truman family farm по адресу 12301 Blue Ridge Boulevard — та самая, где Harry Truman одиннадцать лет занимался фермерством, прежде чем занялся чем-либо еще. Это часть Harry S Truman National Historic Site, а сабдивижн вырос из полей вокруг нее.

Город также находится в середине строительного цикла. Работы на Main Street завершены; Truman's Marketplace заменил умирающий молл, а Gateway Village — проект на $300 million с футболом, отелем, ритейлом и жильем — находится в строительстве. Если покупаете рядом с ним, ожидайте строительный трафик, объезды, которые меняются от месяца к месяцу, и шум техники в течение нескольких лет. Проедьте свой реальный маршрут на работу в реальный будний день.

Налоговый счет — главное, что нужно проверить

Совокупная ставка Grandview — 80.674 mills — около 1.533% of market value — что много для Jackson County, и примерно восемь mills разницы по сравнению с Lee's Summit приходятся на школьный сбор, а не на городской. Для дома за $243,000 это около $3,720 a year.

Но есть и более конкретные нюансы. Адрес в Grandview внутри округа Hickman Mills (налоговый код 061), а не Grandview C-4, дает в сумме 85.691 mills. Пять mills, один город, а решает линия, которую с тротуара не видно. Получите налоговый код и школьный округ участка до того, как делать офер — границы округов в этой агломерации не следуют городским границам, и Grandview — живой пример.

Чего требует дом 1973 года

Вы покупаете его проводку, окна, воздуховоды и боковую канализационную линию. Проверьте боковую линию камерой. Снимите крышку электрощита. Получите оценку оставшегося срока службы HVAC, а не «оно работает» от продавца. Это обычные расходы для жилья этой эпохи, и все их дешевле обсуждать до закрытия сделки, чем обнаруживать после.

Последнее замечание о данных: в медианной серии продаж Zillow по Grandview отсутствует месяц, который был бы нужен для чистого 12-месячного сравнения, поэтому мы оставили поле год к году пустым, а не стали считать его по несопоставимой паре. Пустое поле оставлено намеренно.