Місто / передмістя · Міссурі · округ Jackson · SW
Grandview
Середини століття. Центральний. Лісистий.
Факт, який варто знати про Grandview, — це факт про карту. Із середини цього міста площею 14.7 квадратної милі це 20 хвилин вільним рухом до Country Club Plaza, 23 до Overland Park і 24 до центру Kansas City. Жодне інше місце в метро не розташоване так близько до всіх трьох. Lee's Summit — ні. Blue Springs — ні — Overland Park звідти за 43 хвилини. Медіанна ціна продажу тут — $243,117.
Мінус на тій самій карті: KCI за 51 хвилину, найдовша поїздка до аеропорту в цьому наборі даних. Grandview обмінює доступність аеропорту на все інше.
Розв'язка, якої тут немає
Люди кажуть "the Grandview Triangle" так, ніби вимовляють прокляття, а потім припускають, що вона в Grandview. Це не так. Та розв'язка — правильно, 3-Trails Crossing — розташована на північ від межі міста, всередині Kansas City. Вона ніколи не була в Grandview. Це варто знати, бо це найпоширеніша фактична помилка щодо цього міста.
Вулиці й будинки
Біля Blue Ridge і 135th житловий фонд — це ранчо 1970-х і split-level будинки — медіанний рік побудови за ACS 1973 — на ділянках, достатньо широких для човнового причепа й клена, який мав п'ятдесят років, щоб розростися. Підвали трапляються часто, прибудовані гаражі є нормою, а крони дерев у передніх дворах — це те, чого новий підрозділ забудови не може відтворити.
Walk Score — 19. Пішохідного торгового ядра немає; кожна побутова справа — це поїздка автомобілем.
За дві милі від цих будинків розташована ферма родини Truman на 12301 Blue Ridge Boulevard — справжня, де Harry Truman одинадцять років займався фермерством, перш ніж зробив будь-що інше. Вона є частиною Harry S Truman National Historic Site, а забудова виросла з полів навколо неї.
Місто також перебуває в середині будівельного циклу. Роботи на Main Street завершено; Truman's Marketplace замінив занепалий торговий центр, а Gateway Village — проєкт вартістю $300 million із футбольними полями, готелем, ритейлом і житлом — будується. Якщо купуєте поруч із ним, очікуйте будівельний трафік, об'їзди, що змінюються від місяця до місяця, і шум техніки протягом кількох років. Проїдьте свій реальний маршрут на роботу в реальний будній день.
Податковий рахунок — це те, що треба перевірити
Загальна ставка Grandview — 80.674 mills — приблизно 1.533% від ринкової вартості — що багато для Jackson County, і близько восьми mills різниці порівняно з Lee's Summit припадає на шкільний збір, а не на міський. Для будинку за $243,000 це приблизно $3,720 на рік.
І це ще конкретніше. Адреса в Grandview у межах округу Hickman Mills (податковий код 061), а не Grandview C-4, має загалом 85.691 mills. П'ять mills, одне місто, рішення визначає лінія, яку з бордюру не видно. Дізнайтеся податковий код і округ для ділянки до того, як подасте офер — межі округів у цьому метро не збігаються з межами міст, і Grandview є живим прикладом.
Чого просить будинок 1973 року
Ви купуєте його проводку, його вікна, його повітроводи й його бокову каналізаційну лінію. Перевірте бокову лінію камерою. Зніміть кришку електрощита. Отримайте оцінку залишкового ресурсу HVAC, а не "вона працює" від продавця. Це звичайні витрати для житла цієї епохи, і всі вони дешевші для переговорів до закриття угоди, ніж для відкриття після.
Остання примітка щодо даних: у серії медіанних продажів Zillow для Grandview бракує місяця, потрібного нам для чистого 12-місячного порівняння, тому ми залишили поле рік-до-року порожнім, а не обчислювали його з невідповідної пари. Порожнє поле навмисне.
Житло та вулиці
- Час поїздки без заторів: 20 хвилин до Country Club Plaza, 23 до Overland Park і 24 до downtown — жодне інше місто в цьому наборі даних не розташоване так близько до всіх трьох — за медіанної ціни продажу $243,117
- Ранчо та split-level будинки 1960-х–1980-х років (медіанний рік побудови за ACS 1973) на широких ділянках із дорослими деревами перед будинком, більшість із підвалами та прибудованими гаражами
- Місто площею 14.7 квадратної милі з 70 активними оголошеннями, тож пропозицію можна переглянути за вихідні, а не за сезон
- Truman's Marketplace і будівництво Gateway Village вартістю $300 million (soccer complex, hotels, retail, residential) розташовані вздовж коридору Main Street; очікуйте активного будівництва та змінних схем руху поблизу
Що варто знати, перш ніж робити пропозицію
- Загальна податкова ставка Grandview становить 80.674 mills — приблизно 1.533% ринкової вартості за 19% коефіцієнтом житлової оцінки Missouri. Це помітно вище, ніж у містах Jackson County, з якими він конкурує, і приблизно вісім mills різниці порівняно з Lee's Summit припадає на шкільний податок, а не на міський.
- Адреса в Grandview у межах округу Hickman Mills (податковий код 061) має загальну ставку 85.691 mills замість 80.674. П’ять mills, одне місто, а вирішує межа, яку не видно з тротуару. Перевірте податковий код конкретної ділянки, перш ніж подавати офер.
- Розв’язка Grandview Triangle не розташована в Grandview. Вона лежить на північ від межі міста, у межах Kansas City. Якщо сайт про переїзд стверджував інше, це корисний сигнал щодо решти цього сайту.
- KCI розташований за 51 хвилину без заторів — це найдовша поїздка до аеропорту серед усіх міст у цьому наборі даних. Якщо ви літаєте щотижня, закладіть це у витрати.
- Walk Score становить 19. По суті, кожна поїздка тут є поїздкою автомобілем; пішохідного торгового ядра немає.
- Медіанний будинок був збудований у 1973 році, тож разом із ним ви купуєте його проводку, вікна та каналізаційний відвід. Перевірте відвід і зніміть кришку електрощита.
- Grandview обслуговується Grandview C-4, але межі шкільних округів у цьому метро не збігаються з межами міст — деякі адреси Grandview належать до Hickman Mills. Перевірте адресу через власний інструмент пошуку меж округу.
- У серії медіанних цін продажу Zillow для Grandview бракує одного місяця, тому чесну 12-місячну зміну ціни обчислити неможливо. Поле yoyPct навмисно залишено порожнім, а не заповнено на основі невідповідної пари місяців.
Порівняти з