Overland Park

Число, которое объясняет город

75 квадратных миль. Это границы города, а не агломерации. Любой, кто называет вам «медианную цену Overland Park» — включая нас, на уровне $490,000 — сводит три разных рынка жилья к одной цифре.

К северу от I-435 вы покупаете кирпичные ранчи 1950s и 1960s под сплошным древесным пологом: взрослые серебристые клены и болотные дубы, тротуары в одних кварталах и их отсутствие в других, а также инфраструктура возрастом более шестидесяти лет. В центральной части это двухэтажные дома 1980s и 1990s, фасады из винила и кирпича, участки по четверти акра, гаражи на две машины, полноценные подвалы. К югу от 135th это новое строительство из камня и сайдинга, гаражи на три машины, большая площадь, HOA и деревья, которые растут там меньше двадцати лет. Медианный год постройки по городу: 1989.

Walk Score — 35. Исключение — downtown OP: несколько кварталов вокруг Santa Fe Street, где перестроенный Farmers Market at Clock Tower Landing вновь открылся в этом году после долгой реконструкции. Выйдите за пределы этих кварталов — и для всего снова нужна машина.

Проблема границ

Покупка адреса в Overland Park не говорит вам, к какому школьному округу вы относитесь. Это самое дорогостоящее недопонимание в Johnson County.

Shawnee Mission USD 512 обслуживает четырнадцать городов, и Overland Park — один из них. Blue Valley USD 229 также включает адреса в Overland Park. То же самое Olathe USD 233. То же самое Spring Hill USD 230. Границы округов не совпадают с городскими границами. Адрес в северной части OP обычно относится к Shawnee Mission; адрес в южной части OP обычно относится к Blue Valley; адрес в западной части OP может попасть в Olathe. Проверьте конкретный адрес на собственной карте границ округа до того, как сделаете офер, и не принимайте название города как ответ ни от кого, включая агента по листингу.

Сколько стоит содержать

Счет по налогу на недвижимость составляет 98.929 mills, применяемых к 11.5% рыночной стоимости: примерно 1.14% стоимости дома каждый год. Для дома за $490,000 это около $5,600. Эта эффективная ставка ниже, чем в Leawood, Lenexa и Olathe.

Взносы HOA — переменная величина. У большей части жилья до 2000 их нет. В новых сообществах к югу от 135th они могут составлять несколько сотен долларов в месяц, иногда с дополнительными сборами за удобства сверху. Читайте декларацию, а не краткое описание в листинге.

Если вы работаете в Kansas City, Missouri, вы должны платить этому городу 1% earnings tax. Проживание в Kansas от него не освобождает.

Дороги и инфраструктура

Реконструкция US-69 завершена; платные express lanes между 103rd и 151st открылись в феврале 2026. Если ваш маршрут на работу проходит по этому коридору, теперь платные проезды — отдельная статья расходов.

Время в пути из центральной части города, при свободном движении и без пробок: 17 минут до downtown OP, 29 до Plaza, 29 до downtown Kansas City, 49 до KCI. Это нижние пределы. Городская сетка магистралей — Metcalf, Antioch, Switzer, Quivira — хорошо справляется с потоком, но расстояния реальны.

Что проверять

На более старой северной стороне: канализационные отводы (глина или чугун), электрощиты и оригинальные оцинкованные подающие трубы. В домах среднего периода: крыши, HVAC на исходе срока службы и первое поколение виниловых окон. В самых новых домах южной стороны: планировку уклонов и дренаж на молодых участках, а также идет ли в subdivision все еще активное строительное движение на улице, куда вы покупаете дом.