Район · Міссурі · округ Jackson · Downtown
Hyde Park
Історичний. Зручний для піших прогулянок. Невідреставрований.
Hyde Park простягається від 31st Street до 47th, між Gillham Road і Troost: приблизно 1,500 будинків, більшість із них зведені між кінцем 1880s і початком 1920s. Вежки Queen Anne. Ламані дахи Dutch Colonial. Веранди Craftsman такі глибокі, що могли б бути кімнатами. Підпірні стіни з вапняку, які нахилені під тим самим кутом ще з часів адміністрації Coolidge. Janssen Place, за своїми брамами 1897 року, це один квартал будинків лісових магнатів, внесений до National Register з 1976.
Стан різниться від будинку до будинку, і навіть посеред кварталу: повністю відремонтований будинок може стояти поруч із таким, де все ще видно самий каркас, і обидва можуть з’явитися на ринку. Значну частину великого житлового фонду впродовж 20th century поділили на квартири, тож односімейні будинки, дуплекси й переобладнані багатоквартирні планування стоять поруч на одній вулиці та мають різні системи, різну проводку й різні сертифікати придатності до заселення. Районна асоціація організувалася у 1969 і відтоді працює безперервно; пов’язаний із цією історією розгляд історичного району застосовується до зовнішніх робіт. Житловий фонд віком у століття ніколи не буває рівномірно «готовим», і цей не виняток. Оцінюйте конкретний будинок, а не вулицю.
Не існує такого поняття, як «медіана Hyde Park»
Кожен набір даних, якому ми довіряємо, ділить цей район на три частини, і ці три частини не схожі одна на одну. Індекс вартості житла Zillow, May 2026: Central Hyde Park $535,867 (−0.6% за рік), South Hyde Park $305,254 (+1.7%), North Hyde Park $295,955 (−3.6%). Redfin того самого дня: Central $600K, South $275K, North $164K — останнє на такій малій кількості продажів, що показало коливання −45% і фактично нічого не означало.
Узагальнена «медіана Hyde Park» могла б помилятися приблизно на чверть мільйона доларів залежно від кварталу. Тому ми її не публікували. Це поле залишатиметься порожнім, доки в нас не буде медіан за закритими продажами для кожної підзони з кількістю продажів поруч. Будь-який сайт, який дає вам одну акуратну цифру для цього району, розповідає вам щось про сам сайт.
Що ви насправді купуєте
Дуже велику, дуже стару будівлю в окрузі, який оцінює житлову нерухомість у 19% від вартості та застосовує 83.882 mills — законодавчо встановлені 1.594% від ринкової вартості, ще до того, як ви почнете сперечатися щодо оцінки, що в Jackson County цілком може статися. Плюс податок KCMO 1% на заробіток із кожного долара трудового доходу.
Ви купуєте площу, з якою передмістя не можуть конкурувати за ціною. Ви також купуєте шиферний дах, мурований димар, глиняну каналізаційну трубу від будинку, штукатурку з кінським волосом, залишки knob-and-tube проводки і, якщо не пощастить, щиток Federal Pacific за порожнистими дверима в підвалі. Ніщо з цього не робить покупку поганою; це робить її усвідомленою. Перевірте каналізаційний відвід камерою і дах фізично до завершення періоду умов. Дорогі помилки тут трапляються тоді, коли покупець бачить різьблений стовп сходів, чує, що є ще три пропозиції, і відмовляється від інспекції.
Ремонт теж триває довго. Оригінальні матеріали, історичний розгляд і майстри, розписані наперед, розтягують графік. Плануйте сезонами, а не тижнями.
Забудоване середовище
Walk Score 66 у центральному полігоні, Transit 43, Bike 71. Це означає прогулянку до парку, кав’ярні й автобусної зупинки — і поїздку автомобілем до продуктового магазину. Сам Hyde Park, парк, є центром тяжіння. West 39th Street недалеко для вечері, а до Nelson-Atkins приблизно десять хвилин пішки, якщо зрізати шлях.
Міжштатна траса за кілька кварталів, а Troost і Gillham обидві є справжніми магістралями. Шум від руху є, і він не припиняється вночі. Станьте на ґанку будинку, який розглядаєте, о 7 a.m. і знову о 10 p.m. Паркування на вулиці, без закріплених місць; провулки обслуговують багато кварталів і carriage houses.
Громадська інфраструктура такого самого віку, як і будинки. Вулиці, бордюри, водогони й каналізацію тут прокладали для району, розпланованого між 1880s і 1920s, а каналізаційний відвід від будинку до магістралі ремонтує власник, не місто. Hyde Park також лежить на перепадах рельєфу — підпірні стіни, східчасті передні двори, похилі під’їзди — і це варто пройти пішки, перш ніж купувати в February.
Округ
Hyde Park обслуговується Kansas City Public Schools, District 33. Один факт із публічного реєстру варто виправити, бо половина інтернету досі помиляється: KCPS має повну акредитацію з January 2022. Будь-яка сторінка, яка досі називає цей округ неакредитованим, використовує текст чотирирічної давності.
Ми не публікуємо на цьому сайті рейтинги шкіл або показники успішності в жодному штаті — це оціночні дані, вони змінюються щороку, і не нам подавати їх вам як вирок. Missouri DESE і Kansas State Department of Education обидва публікують дані округів напряму, і саме там варто їх читати та робити власні висновки.
Як і всюди в цьому метро, межі округів не збігаються з межами міста чи району. Два будинки на одній вулиці можуть бути закріплені за різними школами — перевіряйте конкретну адресу.
Житло та вулиці
- Приблизно 1,500 будинків, збудованих між кінцем 1880-х і початком 1920-х — башточки Queen Anne, ламані дахи Dutch Colonial, Craftsman і Tudor — з глибокими верандами, оригінальними столярними виробами, каретними будиночками та сходами, збудованими так, щоб пережити свого будівельника
- Площа, з якою передмістя не можуть конкурувати за такою ціною, за умови, що ви готові володіти старою будівлею: штукатурка з кінським волосом, залишки електропроводки knob-and-tube, шиферні дахи, цегляні димарі, бойлери
- Walk Score 66, Transit 43, Bike 71 у центральному полігоні — можна дійти пішки до парку, кав’ярні та автобусної зупинки; але не до продуктового магазину
- Шість хвилин без заторів до downtown і шість до Country Club Plaza; до Nelson-Atkins приблизно десять хвилин пішки
- Janssen Place, спроєктований у 1897 році та закритий воротами, перебуває в National Register of Historic Places з 1976 року; Hyde Park Neighborhood Association безперервно діє з 1969 року
Що варто знати, перш ніж робити пропозицію
- Єдиної ціни Hyde Park не існує. Індекс вартості житла Zillow за травень 2026 року ділить його на три частини — Central Hyde Park $535,867 (−0.6% YoY), South Hyde Park $305,254 (+1.7%), North Hyde Park $295,955 (−3.6%) — а Redfin того самого дня показував Central $600K, South $275K, North $164K. Зведена медіана помилялася б приблизно на $240,000 в один чи інший бік залежно від кварталу. Ми залишаємо поле null замість того, щоб усереднити його в щось красивіше й неправильніше.
- Jackson County застосовує 83.882 mills до ділянки в Kansas City у межах KCPS — законодавчі 1.594% від ринкової вартості за 19% коефіцієнтом оцінки житлової нерухомості Missouri. Оцінені вартості Jackson County оскаржувалися; законодавча ставка не автоматично дорівнює сумі рахунку.
- Kansas City, MO стягує 1% податку на заробіток із валового трудового доходу кожного резидента, незалежно від того, де його зароблено.
- Багато з цих будинків не завершені, а ті, що завершені, коштують стільки ж, скільки нове будівництво в Johnson County. Строки ремонту тут довгі: оригінальні матеріали, розгляд у межах історичного району та підрядники, у яких усе розписано наперед.
- Шиферний дах, 100-річний каналізаційний відвід і цегляний димар у такому житловому фонді не є питаннями «колись». Перевірте відвід камерою, організуйте огляд даху на місці та інспекцію димаря до завершення contingency. Панелі Federal Pacific трапляються тут у підвалах.
- Район простягається від 31st до 47th між Gillham і Troost, з автомагістраллю за кілька кварталів. Тут постійний рух і шум траси; постійте на веранді о 7 a.m. і ще раз о 10 p.m., перш ніж ухвалювати рішення.
- Громадська інфраструктура така ж стара, як і житловий фонд — вулиці, бордюри, водогони й каналізація, прокладені для району, розпланованого в 1880s–1920s. Закладайте бюджет на приватну частину цієї інфраструктури (каналізаційний відвід належить власнику, а не місту) і очікуйте квартали з обслуговуванням із провулків, неприкріплене паркування на вулиці та зрілі вуличні дерева з відповідними кореневими системами.
- Район обслуговує Kansas City Public Schools (District 33), якому Missouri State Board of Education повернула повну акредитацію з січня 2022 року. Межі округів не збігаються з межами міста чи району — перевіряйте конкретну адресу.
Порівняти з