Місто / передмістя · Канзас · округ Johnson · SW
Leawood
Лісистий. З великими ділянками. З двома шкільними округами.
Leawood — це п’ятнадцять квадратних миль, розпланованих на схід від State Line Road і розділених I-435. Дуби вздовж Lee Boulevard достатньо старі, щоб змикатися над дорогою; вулиці на південь від 135th ще тільки доростають до свого озеленення. Це місто двох житлових епох, які випадково мають одну назву.
Житловий фонд, північ і південь
На північ приблизно від 95th Street — Old Leawood — житловий фонд походить із 1950-х і 60-х: цегляні ранчо й будинки у стилі mid-century split на широких рівних ділянках під зрілим пологом дерев. Це ті будинки, де інспекція має найбільше значення. Очікуйте оригінальні чавунні дренажні труби, каналізаційні відводи віком під сімдесят років, електрощити на 100 ампер, якщо хтось їх не модернізував, і системи охолодження, встановлені пізніше в будинках, які не були для них спроєктовані.
На південь від I-435 місто повністю змінює характер: цегляно-вапнякові двоповерхові будинки 1990s–2010s років, ділянки понад пів акра, гаражі на три авто, оздоблені підвали, зрошення. Медіанний рік будівництва за ACS для міста загалом — 1989, що є середнім між двома речами й не описує жодну з них. Профіль обслуговування змінюється: менше старої проводки knob-and-tube, більше площі даху, більше газону, більше механічних систем, які всі досягають кінця строку служби в одному десятилітті.
Два округи й податкова ставка, що йде за ними
Leawood належить до двох шкільних округів. Blue Valley USD 229 охоплює більшу частину півдня; Shawnee Mission USD 512 публічно вказує Leawood серед чотирнадцяти міст, які він обслуговує, і охоплює північ. Межа Blue Valley встановлена законодавчо й перетинає міські межі без огляду на них.
Це не дрібниця для вікторини, бо податковий рахунок іде за округом. Адреса в Leawood у межах USD 229 має загальну ставку 110.622 mills. У тому самому місті, але в USD 512, загальна ставка — 107.890. Два будинки, одне місто, дві податкові ставки. За житлового коефіцієнта оцінки Kansas у 11.5%, 110.622 mills дає приблизно 1.27% of market value щороку — вище за 1.14% в Overland Park, що дивує людей. Отримайте запис про ділянку, перш ніж писати офер.
Ринок
May 2026: медіанна ціна продажу $783,000, $237 per square foot, 6 days на ринку, 1.3 місяця пропозиції, 56 продажів. Ця медіана тонка й стрибає — $709K у March, $870K у April — тому один місяць не є ціною. Але шість днів на ринку — це реальне обмеження: вирішувати доведеться швидко, тож отримайте андеррайтинг до переглядів, а не після.
Внески HOA дуже різняться: від нуля в частинах Old Leawood до понад $200 на місяць у gated communities на південь від 435. Читайте декларацію конкретного subdivision; загальноміського числа, яке варто цитувати, немає.
Як пересуватися і що тут є
Час поїздки без заторів від центроїда міста: 16 minutes до downtown Overland Park, 24 до Plaza, 29 до downtown Kansas City, 52 до KCI. Число для аеропорту — виняток, і воно не покращується о 5 a.m.
Walk Score — 22, а найвищий показник окремої кишені в місті — 16. Ритейл прив’язаний до магістралей — Town Center Plaza і Park Place на 119th and Nall, Mission Farms на 105th and Mission. Ironwoods Park має 115 acres, nature center, amphitheater, one-acre lake і two miles of trail, і це найкраща безкоштовна річ у місті.
Житло та вулиці
- Великі ділянки з дорослим дубовим наметом уздовж Lee Boulevard в Old Leawood, а також цегляно-вапнякові двоповерхові будинки 1990–2010-х років із гаражами на три авто на південь від I-435
- 16-хвилинна поїздка без заторів до центру Overland Park і 24 хвилини до Plaza — найкоротші показники доїзду серед усіх великих міст Johnson County у цьому списку
- Дві виразні епохи житла в одному місті: ранчо 1950–60-х років на широких рівних ділянках під зрілим дубовим наметом і будівництво 1990–2010-х років на ділянках понад пів акра з молодим озелененням
- Покупці, які порівнюють рівень оздоблення за $237/кв. фут і готові перед поданням пропозиції перевірити шкільний округ і податковий збір на рівні конкретної адреси
Що варто знати, перш ніж робити пропозицію
- Walk Score становить 22, і жоден район Leawood не має показника вище 16. Покриття тротуарами часткове, квартали довгі, а роздрібна торгівля зосереджена вздовж магістралей — Town Center на 119th & Nall, Mission Farms на 105th & Mission. Майже кожна поїздка потребує автомобіля.
- Місто поділене між двома шкільними округами. Blue Valley USD 229 обслуговує більшу частину півдня; Shawnee Mission USD 512 вказує Leawood серед 14 міст, які він обслуговує, і охоплює північ. Межі округів встановлюються законодавчим органом і перетинають межі міст. Перевіряйте за адресою.
- Податковий збір залежить від округу, а не від міста: 110.622 мілла в USD 229 проти 107.890 мілла в USD 512. За 11.5% коефіцієнта оцінки житлової нерухомості в Kansas, 110.622 мілла становить приблизно 1.27% ринкової вартості щороку — вище, ніж 1.14% в Overland Park.
- Медіанна ціна продажу — це медіана за один місяць на основі 56 продажів, і вона сильно коливається: $709K у березні 2026, $870K у квітні, $783K у травні. Сприймайте будь-який окремий місяць як шум, а не як цінник.
- Медіанна кількість днів на ринку — 6, із запасом пропозиції на 1.3 місяця. Між переглядом будинку та рішенням щодо нього дуже мало часу. Спершу отримайте андеррайтингове схвалення.
- Внески HOA варіюються від $0 у частинах Old Leawood до значно понад $200/місяць у закритих спільнотах на південь від I-435. Типового показника для всього міста немає; читайте конкретну декларацію.
- Будинки Old Leawood належать до 1950–60-х років: очікуйте оригінальні чавунні дренажні труби, електричні щити на 100 амперів і бокові каналізаційні лінії середини століття, якщо їх не оновлювали. Житловий фонд на південь від 435 новіший, але має більші газони, системи зрошення та більшу площу даху для страхування.
Відкриває пошук Heartland MLS на основному сайті Наталії, kc-relo.com.
Порівняти з