Город / пригород · Канзас · Округ Johnson · ЮЗ
Leawood
Лесистый. С большими участками. С двумя школьными округами.
Leawood — это fifteen квадратных миль к востоку от State Line Road, рассеченных I-435. Дубы вдоль Lee Boulevard достаточно старые, чтобы смыкаться над дорогой; улицы к югу от 135th все еще врастают в свой ландшафтный облик. Это город двух жилищных эпох, которым просто довелось носить одно имя.
Жилой фонд, север и юг
К северу примерно от 95th Street — Old Leawood — фонд состоит из домов 1950s и 60s: кирпичные ранчи и сплит-левелы середины века на широких ровных участках под зрелым древесным пологом. Это те дома, где инспекция важнее всего. Ожидайте оригинальные чугунные дренажные линии, канализационные выпуски возрастом почти seventy лет, щиты на 100 ампер, если их никто не модернизировал, и системы охлаждения, встроенные задним числом в дома, которые для них не проектировались.
К югу от I-435 город полностью меняет характер: кирпично-известняковые двухэтажные дома 1990s–2010s, участки в пол-акра и больше, гаражи на три машины, отделанные подвалы, орошение. Медианный год постройки по ACS для города в целом — 1989, но это среднее между двумя реальностями и не описывает ни одну из них. Профиль обслуживания переворачивается — меньше knob-and-tube, больше площадь крыши, больше газона, больше инженерных систем, которые все подходят к концу срока службы в одно и то же десятилетие.
Два округа и ставка, которая следует за ними
Leawood находится в двух школьных округах. Blue Valley USD 229 охватывает большую часть юга; Shawnee Mission USD 512 публично указывает Leawood среди fourteen городов, которые он обслуживает, и покрывает север. Граница Blue Valley установлена законодательным органом и пересекает городские границы, не считаясь с ними.
Это не мелочь для викторины, потому что налоговый счет следует за округом. Адрес в Leawood в USD 229 дает в сумме 110.622 mills. Тот же город, но в USD 512, дает 107.890. Два дома, один город, две ставки. При Kansas's 11.5% коэффициенте оценки жилой недвижимости 110.622 mills превращаются примерно в 1.27% of market value каждый год — выше, чем Overland Park's 1.14%, что удивляет людей. Поднимите запись по участку до того, как писать оффер.
Рынок
May 2026: медианная продажа $783,000, $237 за квадратный фут, 6 days на рынке, 1.3 месяца предложения, 56 продаж. Эта медиана тонкая и скачет — $709K in March, $870K in April — так что один месяц не является ценой. А вот шесть дней на рынке — реальное ограничение: решать придется быстро, поэтому получите одобрение по финансированию до показов, а не после.
Взносы HOA разбросаны по всей шкале: ничего в частях Old Leawood, больше $200 в месяц в gated communities к югу от 435. Читайте декларацию конкретного подразделения; нет общегородского числа, которое стоило бы цитировать.
Как передвигаться и что здесь есть
Время в пути без пробок от центра города: 16 минут до downtown Overland Park, 24 до Plaza, 29 до downtown Kansas City, 52 до KCI. Число для аэропорта выбивается, и в 5 a.m. оно не становится лучше.
Walk Score — 22, а самый высокий показатель в отдельном кармане города — 16. Ритейл расположен вдоль магистралей — Town Center Plaza и Park Place на 119th and Nall, Mission Farms на 105th and Mission. Ironwoods Park занимает 115 acres, там есть nature center, amphitheater, one-acre lake и two miles of trail, и это лучшее бесплатное место в городе.
Жилье и улицы
- Большие участки со зрелым дубовым пологом вдоль Lee Boulevard в Old Leawood, а также кирпично-известняковые двухэтажные дома 1990–2010-х годов с гаражами на три машины к югу от I-435
- Свободная 16-минутная поездка до downtown Overland Park и 24 минуты до the Plaza — самые короткие показатели поездки на работу среди всех крупных городов Johnson County в этом списке
- Две разные эпохи жилья в одном городе: ранчо 1950–60-х годов на широких ровных участках под зрелым дубовым пологом и дома 1990–2010-х годов на участках от половины акра с молодой озелененной территорией
- Покупатели, сравнивающие уровень отделки по $237/кв. фут и готовые проверить школьный округ и налоговую ставку на уровне конкретного адреса до подачи предложения
Что нужно знать перед тем, как делать предложение
- Walk Score составляет 22, и ни один район Leawood не набирает выше 16. Тротуары есть лишь частично, кварталы длинные, а торговля сосредоточена вдоль магистралей — Town Center на 119th & Nall, Mission Farms на 105th & Mission. Почти каждая поездка — на машине.
- Город разделен между двумя школьными округами. Blue Valley USD 229 обслуживает большую часть юга; Shawnee Mission USD 512 указывает Leawood среди 14 городов, которые он обслуживает, и охватывает север. Границы округов устанавливаются законодательным органом и пересекают городские границы. Проверяйте по адресу.
- Налоговая ставка следует за школьным округом, а не за городом: 110.622 mills в USD 229 против 107.890 mills в USD 512. При канзасском коэффициенте оценки жилой недвижимости 11.5% ставка 110.622 mills составляет около 1.27% рыночной стоимости в год — выше, чем 1.14% в Overland Park.
- Медианная цена продажи — это медиана за один месяц по 56 продажам, и она сильно колеблется: $709K в марте 2026, $870K в апреле, $783K в мае. Считайте любой отдельный месяц шумом, а не ценником.
- Медианное число дней на рынке — 6 при 1.3 месяца предложения. Между просмотром дома и решением по нему остается очень мало времени. Сначала получите андеррайтинговое одобрение.
- Взносы HOA варьируются от $0 в частях Old Leawood до значительно более $200/месяц в gated communities к югу от I-435. Единой типичной цифры по всему городу нет; читайте конкретную декларацию.
- Дома Old Leawood относятся к 1950–60-м годам: ожидайте оригинальные чугунные дренажные линии, щиты на 100 ампер и канализационные боковые линии середины века, если они не были обновлены. Жилье к югу от 435 новее, но связано с большими газонами, системами орошения и большей площадью крыши для страхования.
Открывает поиск Heartland MLS на основном сайте Наталии, kc-relo.com.