Місто / передмістя · Канзас · округ Johnson · SW
Overland Park
Великий. Багатошаровий. Орієнтований на автомобілі.
Число, яке пояснює місто
75 квадратних миль. Це межа міста, а не агломерація. Будь-хто, хто називає вам "медіану Overland Park" — включно з нами, на рівні $490,000 — зводить три різні ринки житла до однієї цифри.
На північ від I-435 ви купуєте цегляні ранчо 1950s і 1960s під суцільним наметом дерев: дорослі сріблясті клени й болотні дуби, тротуари в одних кварталах і їх відсутність в інших, а також інфраструктуру віком понад шістдесят років. У центральній частині це двоповерхові будинки 1980s і 1990s, вінілові й цегляні фасади, ділянки чверть акра, гаражі на два авто, повні підвали. На південь від 135th це нове будівництво з каменю та сайдингу, гаражі на три авто, більша площа, HOA і дерева, які ростуть менше двадцяти років. Медіанний рік будівництва по місту: 1989.
Walk Score становить 35. Виняток — downtown OP, кілька кварталів навколо Santa Fe Street, де перебудований Farmers Market at Clock Tower Landing знову відкрився цього року після тривалої реконструкції. Вийдете за межі цих кварталів — і знову потрібне авто для всього.
Проблема меж
Купівля адреси в Overland Park не означає, що ви знаєте, до якого шкільного округу належите. Це найдорожче непорозуміння в Johnson County.
Shawnee Mission USD 512 обслуговує чотирнадцять міст, і Overland Park — одне з них. Blue Valley USD 229 також охоплює адреси в Overland Park. Так само Olathe USD 233. Так само Spring Hill USD 230. Межі округів не збігаються з межами міста. Адреса в північному OP зазвичай належить до Shawnee Mission; адреса в південному OP зазвичай належить до Blue Valley; адреса в західному OP може потрапити до Olathe. Перевірте конкретну вуличну адресу на власній карті меж округу, перш ніж робити офер, і не приймайте назву міста як відповідь ні від кого, включно з агентом з нерухомості.
Скільки коштує утримання
Рахунок за податок на нерухомість — 98.929 mills, застосованих до 11.5% ринкової вартості: приблизно 1.14% вартості будинку щороку. Для будинку за $490,000 це близько $5,600. Ця ефективна ставка нижча, ніж у Leawood, Lenexa і Olathe.
Внески HOA — змінна величина. У більшості житла, збудованого до 2000, їх немає. У новіших громадах на південь від 135th вони можуть становити кілька сотень доларів на місяць, іноді з додатковими зборами за зручності. Читайте декларацію, а не короткий опис у лістингу.
Якщо ви працюєте в Kansas City, Missouri, ви зобов’язані сплачувати 1% податку на заробіток цьому місту. Проживання в Kansas не звільняє вас від цього.
Дороги та інфраструктура
Реконструкцію US-69 завершено; платні експрес-смуги між 103rd і 151st відкрилися в February 2026. Якщо ваш маршрут на роботу проходить цим коридором, тепер плата за проїзд — окрема стаття витрат.
Час у дорозі з центральної частини міста, за вільного руху й без заторів: 17 хвилин до downtown OP, 29 до Plaza, 29 до downtown Kansas City, 49 до KCI. Це мінімальні значення. Міська сітка магістральних вулиць — Metcalf, Antioch, Switzer, Quivira — добре пропускає потік, але відстані реальні.
Що перевіряти
На старішій північній стороні: каналізаційні відводи (глина або чавун), електрощити й оригінальні оцинковані лінії водопостачання. У житлі середнього періоду: дахи, HVAC на межі строку служби й перше покоління вінілових вікон. У найновіших будинках на південній стороні: планування рельєфу та дренаж на молодих ділянках, а також чи досі в підрозділі є активний будівельний рух на вулиці, де ви купуєте.
Житло та вулиці
- Площа за долар: $210/sqft проти $295 у Prairie Village, з прибудованими гаражами та повними підвалами як нормою для більшості житлового фонду
- Ефективна ставка податку на нерухомість 1.14% від ринкової вартості — нижча, ніж у Leawood, Lenexa та Olathe
- 17-хвилинна поїздка без заторів до downtown Overland Park і 29 хвилин до Plaza, мережею магістральних доріг, збудованих під такий обсяг руху
- Новіше будівництво: медіанний рік побудови 1989, а все на південь від 135th — 2000-х років або пізніше
Що варто знати, перш ніж робити пропозицію
- Walk Score становить 35 (Transit 16, Bike 46). Приблизно шість кварталів downtown OP навколо Santa Fe Street придатні для пішого пересування; решта 75 квадратних миль міста — ні, і більшість поїздок потребує автомобіля.
- Час у дорозі довгий за мірками метро: 29 хвилин без заторів до Plaza, 49 до KCI. Це показники без трафіку, і вони занижуватимуть поїздку о 5 p.m.
- Назва міста не визначає шкільний округ. Адреси Overland Park належать до Shawnee Mission USD 512, Blue Valley USD 229, Olathe USD 233 і Spring Hill USD 230. Перевірка на рівні адреси обов’язкова, перш ніж ви подасте офер.
- Житловий фонд за задумом цілісний і повторюваний — великі масиви схожих планувань і фасадів. Якщо вам потрібна архітектурна різноманітність, старіші вулиці на північ від I-435 мають її більше, ніж новіші секції на південь від 135th.
- Внески HOA коливаються від $0 у більшості житла до 2000 року до кількох сотень доларів на місяць у найновіших громадах південного OP. Загальноміської типової цифри немає; читайте конкретну декларацію.
- US-69 між 103rd і 151st тепер має платні експрес-смуги (відкриті February 2026). Закладіть у бюджет плату за проїзд, якщо будете ними користуватися.
- Якщо ви працюєте в Kansas City, Missouri, ви сплачуєте 1% earnings tax незалежно від того, що живете в Kansas.
Відкриває пошук Heartland MLS на основному сайті Наталії, kc-relo.com.