Місто / передмістя · Канзас · округ Johnson · SW
Prairie Village
Повоєнний. Затінений. Компактний.
Світло в Prairie Village проходить крізь дерева ще до того, як лягає на вулицю. Тутешньому намету крон сімдесят років, і він змінює квартал: асфальт стає плямистим від тіні, температура падає на кілька градусів, а затінок справді є фізичною рисою міста, а не маркетинговою фразою. Водночас, практично кажучи, це ще й пункт обслуговування — великі дерева означають коріння в старих каналізаційних лініях, гілки над дахами й водостоки, що забиваються.
За пів милі вниз Mission Road світяться Village Shops, і туди можна дійти пішки. Walk Score становить 42, що за власним стандартом цієї метрики не є пішохідним містом, але два торгові райони — Corinth Square на 83rd і The Shops на 71st — справді доступні пішки від значної частини житла.
Арифметика
Медіанний продаж у May 2026 становив $550,000 за $295 за квадратний фут — найвища ціна за фут серед усіх великих передмість Johnson County, вище за Leawood із $237 та Overland Park із $210. І це не тому, що будинки більші. Навпаки: будинки невеликі, місто займає лише 6.2 квадратної милі, воно повністю забудоване, і кожна додаткова спальня купується за найвищою ставкою за фут у county.
Медіанна кількість днів на ринку — 7. Медіана May базувалася лише на 34 продажах, тож показник від місяця до місяця коливається.
Будинки
Медіанний рік будівництва: 1959. Cape Cods, ranches і colonials, швидко зведені після війни на невеликих ділянках. На практиці це означає півтори ванні кімнати, доки хтось не додав другу, маленькі шафи, кухню, яку вже двічі ремонтували, але в якій досі є дверний проріз у дивному місці, підвали з низькою висотою стелі та чавунні або глиняні каналізаційні відводи до вулиці.
Перевірте каналізацію камерою. Щоразу. Це найчастіше пропущена інспекція в північно-східному Johnson County і саме та, яка першої ж зими перетворюється на ремонт із п’ятизначною сумою. Заодно відкрийте електрощиток — чимало цих будинків досі мають початкове електропідключення — і подивіться на ухил ґрунту навколо фундаменту.
Нового будівництва фактично немає. Те, що будується, — це знесення й заміна, і питання, чи має цього бути більше, є давньою публічною політичною суперечкою міста: rezoning, щільність, ADUs, short-term rentals і власна форма міського врядування. Місто веде сторінку проєкту Housing Policy, де це задокументовано. Це видно й на табличках у дворах на вулиці, яку ви розглядаєте.
Округ і податки
Prairie Village розташований повністю всередині Shawnee Mission USD 512. Це незвично, і про це варто сказати прямо, бо це не так для Overland Park, Leawood, Lenexa чи Olathe, де межі округів перетинають межі міст. Зверніть увагу на календар: вікно open-enrollment у Shawnee Mission — June 1–15, вужче, ніж передбачені законом Kansas Jan 1–June 15.
Податок на нерухомість становить 102.446 mills за коефіцієнта оцінки 11.5%: приблизно 1.18% від ринкової вартості на рік, близько $6,500 для будинку за $550,000.
Навколо міста
Corinth Square на 83rd і Mission. The Shops of Prairie Village на 71st, де колишній Macy's перебудовують у Hen House і Big Grove Brewery. Meadowbrook Park — 83 акри колишнього country club із трьома озерами, майданчиками для pickleball і більш ніж трьома милями асфальтованої стежки — є найбільшим нещодавнім додатком до громадських земель міста.
Житло та вулиці
- Сімдесятирічний деревний намет над невеликими ділянками — тінь є визначальною фізичною рисою міста
- Повоєнні Cape Cods, ranches і colonials на ділянках, які можна скосити за двадцять хвилин; більшість взагалі не мають HOA
- Близькість: 15 хвилин вільного руху до Plaza, 7 до downtown Overland Park, 20 до downtown Kansas City — найкоротші поїздки до центральних районів серед великих передмість Johnson County
- Walk Score 42, з двома пішохідними торговими районами всередині міста — Corinth Square на 83rd & Mission і The Shops of Prairie Village на 71st
- Meadowbrook Park: 83 акри колишнього country club з трьома озерами, майданчиками для pickleball і понад трьома милями асфальтованої стежки
Що варто знати, перш ніж робити пропозицію
- За $295/sqft — найвищий показник серед п’яти великих передмість Johnson County, порівняно з $237 у Leawood і $210 в Overland Park — квадратні фути тут дорогі. Будинки невеликі, і ціна за фут це відображає.
- Медіанний рік будівництва — 1959. Очікуйте one-and-a-half baths, якщо хтось не додав ще одну ванну кімнату, маленькі шафи, низькі стелі в basement, кухні, які переробляли не раз, і sewer laterals із чавуну або глини. Перевірте sewer камерою — це найчастіше пропущена інспекція в північно-східному Johnson County і найдорожча з тих, які можна пропустити.
- Гаражі на три машини, basements, у яких можна стояти, і primary suites на головному поверсі рідкісні в оригінальному житловому фонді. Нове будівництво фактично відсутнє; усе місто займає 6.2 квадратної милі й повністю забудоване.
- Prairie Village повністю розташований у межах Shawnee Mission USD 512 — це одне з небагатьох міст Johnson County, де межа округу й межа міста збігаються. В інших частинах county це не так. Вікно open-enrollment у Shawnee Mission триває з June 1–15, що вужче за законодавче вікно Kansas з Jan 1–June 15.
- Податок на нерухомість становить приблизно 1.18% від ринкової вартості (102.446 mills за assessment ratio 11.5%) — вище, ніж 1.14% в Overland Park.
- У місті триває активна, давня публічна політична дискусія щодо rezoning, щільності житла, ADUs, short-term rentals і форми міського управління. Вона задокументована на власній сторінці міського проєкту Housing Policy і помітна на yard signs.
- Медіанна кількість днів на ринку становить 7, а місячна кількість продажів невелика (34 у May 2026), тому медіана помітно коливається від місяця до місяця.
Порівняти з