Roeland Park

Roeland Park занимает около двух квадратных миль, втиснувшись в северо-восточный угол Johnson County у State Line Road. Дома здесь маленькие, низкие и стоят близко друг к другу — их быстро строили в первые послевоенные годы, — а деревья, посаженные в палисадниках примерно в 1951, теперь огромные и владеют небом над улицей. Весь город можно объехать за десять минут. Из него можно выйти пешком.

Это самый старый жилой фонд на этой странице с отрывом примерно в двадцать лет.

Цифры

$318,500 — медианная цена продажи в мае 2026 — самая низкая медиана из пяти сравниваемых здесь городов — при $256.48 за квадратный фут, двух днях на рынке и 0.6 месяца предложения. Городской mill levy составляет 25.201 (General 24.401 + Bond & Interest 0.800); эффективная ставка зависит от суммы всех пересекающихся налоговых округов для вашего конкретного участка, а Kansas оценивает жилую недвижимость в 11.5% от оценочной стоимости.

Одно предупреждение по заголовочной цифре: опубликованный год к году показатель -7.35% основан на шестнадцати продажах за месяц. При таком размере выборки число двигается по причинам, не имеющим отношения к рынку. Не принимайте решение на его основе.

Что на самом деле означает "1950" для дома

По данным ACS, медианный дом здесь построен в 1950. Не в 1950-х — именно в 1950.

Дом возрастом семьдесят пять лет может быть крепко построенной вещью, но это также набор будущих расходов. В эту эпоху и на этой глинистой почве стоит ожидать оригинальные чугунные канализационные стояки, глиняные боковые канализационные линии под двором, где деревья росли над ними семь десятилетий, возможные панели Federal Pacific, иногда участки старой проводки knob-and-tube в местах, до которых никогда не дошел ремонт, и литую подвальную стену, у которой давно сложились отношения с расширяющимся грунтом. Горизонтальные трещины в такой стене важны. Вертикальные обычно нет.

Ничто из этого не является причиной не покупать здесь. Все это является причиной потратить реальные деньги на инспекцию до закрытия сделки и держать резерв после него. Самый распространенный способ финансово пострадать в Roeland Park — потратить все на покупку и не оставить ничего, когда выйдет из строя боковая канализационная линия.

Проверяйте эту линию камерой. Каждый раз.

Что находится в пределах города

Roeland Park Aquatic Center на Rosewood Drive — 480,000 галлонов, открытие в Memorial Day — с общественным центром по соседству. R Park. Продуктовый магазин. Это почти полный список, и причина в размере территории: две квадратные мили, полностью застроены, свободной земли нет. Новых кварталов на продажу не появится, потому что их негде разместить.

Школы

Roeland Park обслуживается Shawnee Mission USD 512, который обслуживает четырнадцать городов Johnson County. Как и везде в этой агломерации, границы округа и школьных зон не совпадают с городскими границами — перед тем как делать оффер, проверьте точный адрес через собственный boundary locator округа, а не полагайтесь на название города или листинг.

Сделка, прямо

Вы покупаете небольшой, добротно построенный, семидесятипятилетний дом на тесном участке под взрослым древесным пологом, с самым низким медианным порогом входа в округе, недалеко от Plaza-стороны агломерации. Чего вы не покупаете: большой площади, нового строительства, удобного гаража на две машины или большого двора. Такова сделка, и это сделка о домах и участках — то есть ровно о тех вещах, которые можно измерить до подписи.