Місто / передмістя · Канзас · округ Johnson · SW
Roeland Park
Післявоєнний. Компактний. Під кронами дерев.
Roeland Park має площу близько двох квадратних миль і затиснутий у північно-східному куті Johnson County вздовж State Line Road. Будинки тут невеликі, невисокі й стоять близько один до одного — їх швидко зводили в перші повоєнні роки — а дерева, посаджені на тих передніх подвір’ях приблизно 1951 року, тепер величезні й тримають небо над вулицею. Усе місто можна проїхати за десять хвилин. З нього можна просто вийти пішки.
Це найстаріший житловий фонд на цій сторінці з відривом приблизно у двадцять років.
Цифри
$318,500 становила медіанна ціна продажу в травні 2026 року — найнижча медіана серед п’яти міст, порівняних тут — за $256.48 за квадратний фут, два дні на ринку, 0.6 місяця пропозиції. Міський mill levy становить 25.201 (General 24.401 + Bond & Interest 0.800); ефективна ставка залежить від суми всіх податкових округів, що накладаються на вашу конкретну ділянку, а Kansas оцінює житлову нерухомість у 11.5% від оціночної вартості.
Одне застереження щодо головного показника: опублікована річна зміна -7.35% спирається на шістнадцять продажів за місяць. За такого розміру вибірки число рухається з причин, які не мають жодного стосунку до ринку. Не ухвалюйте рішення на його основі.
Що насправді означає "1950" для будинку
ACS визначає медіанний вік будинку тут як 1950. Не 1950-ті — 1950.
Будинок віком сімдесят п’ять років — це добре збудована річ, і водночас це набір окремих статей витрат. Для цієї епохи й цього глинистого ґрунту варто очікувати, що доведеться дивитися на оригінальні чавунні каналізаційні стояки, глиняні бокові sewer laterals, що проходять під подвір’ям, де дерева росли над ними сім десятиліть, можливі панелі Federal Pacific, іноді окремі ділянки knob-and-tube у місцях, які так і не ремонтували, і литу бетонну стіну підвалу, яка довго взаємодіяла з розширюваним ґрунтом. Горизонтальні тріщини в такій стіні мають значення. Вертикальні зазвичай ні.
Жодне з цього не є причиною не купувати тут. Усе це є причиною витратити реальні гроші на інспекцію до закриття угоди й мати резерв після цього. Найпоширеніший спосіб фінансово постраждати в Roeland Park — витратити все на купівлю й не мати нічого, коли sewer lateral вийде з ладу.
Перевіряйте lateral камерою. Щоразу.
Що є в межах міста
Roeland Park Aquatic Center на Rosewood Drive — 480,000 галонів, відкриття на Memorial Day — із community center поруч. R Park. Продуктовий магазин. Це майже повний список, і причина в розмірі території: дві квадратні милі, повністю забудовано, вільної землі немає. Нових subdivision inventory не буде, бо їх просто ніде розміщувати.
Школи
Roeland Park обслуговує Shawnee Mission USD 512, який охоплює чотирнадцять міст Johnson County. Як і всюди в цьому метро, межі district і attendance-area не збігаються з міськими межами — перед тим як робити offer, перевірте точну адресу вулиці через власний boundary locator district, а не покладайтеся на назву міста чи listing sheet.
Компроміс, прямо
Ви купуєте невеликий, добре зроблений, сімдесятип’ятирічний будинок на тісній ділянці під зрілим деревним пологом, за найнижчою медіанною ціною входу в county, близько до Plaza side цього metro. Чого ви не купуєте — це площі, новобудови, зручного гаража на дві машини чи великого подвір’я. Ось у чому компроміс, і це компроміс про будинки та ділянки — саме той тип речей, які можна виміряти до підписання.
Житло та вулиці
- Медіанна ціна продажу $318,500 при $256.48/кв. фут — найнижча медіана серед п'яти міст Johnson County у цьому наборі даних
- Північно-східний кут Johnson County, впритул до State Line Road і боку метро біля Plaza
- Невеликі післявоєнні будинки на малих ділянках, із деревним покривом, який мав сімдесят п'ять років, щоб розростися
- Дві квадратні милі, повністю забудовані — усе місто можна пройти пішки від краю до краю, хоча Walk Score не опублікований
Що варто знати, перш ніж робити пропозицію
- Медіанний рік побудови — 1950. Будинки тут — це невеликі післявоєнні ранчо та Cape Cod на компактних ділянках. Гаражі на дві машини трапляються нечасто, а площа загалом менша, ніж у новіших сабдивізіонах; жоден бюджет на ремонт не змінить розмір ділянки.
- Будинок 1950 року в цьому ґрунті має типові для епохи пункти перевірки: оригінальні чавунні каналізаційні стояки, глиняні бокові каналізаційні лінії під сімдесятьма роками коріння дерев, можливі щитки Federal Pacific, подекуди проводка knob-and-tube у нереновованих осередках і литі бетонні стіни підвалу, що рухаються разом із глиною. Перевірте бокову лінію камерою й доручіть незалежному інспектору оцінити щиток до закриття угоди, а після цього тримайте резерв.
- Інфраструктура обмежена розміром: Roeland Park Aquatic Center на Rosewood Drive (480,000 галонів, відкривається на Memorial Day), громадський центр поруч із ним, R Park і продуктовий магазин. Усередині міських меж понад це небагато.
- Місто має приблизно дві квадратні милі й повністю забудоване. Вільної землі немає, тож нової пропозиції в сабдивізіонах не буде.
- Опублікований показник -7.35% рік до року базується на шістнадцяти продажах за один місяць. Це занадто мала вибірка, щоб читати її як тренд.