Lenexa

Lenexa City Center — самая новая часть агломерации, которая пытается стать даунтауном. Кирпич новый. Апартаменты над торговыми помещениями на первом этаже новые. Уличные деревья стоят в металлических решетках, и стволы у них толщиной примерно с ваше запястье. В конце квартала стоит строительное ограждение, потому что в конце квартала здесь обычно стоит строительное ограждение. В сотне ярдов за последним достроенным зданием снова начинается магистраль, а вместе с ней и наземная парковка.

Это честная рамка для всего города: 34 квадратные мили, медианный год постройки по ACS — 1992, и большой, всё еще растущий слой новостроек поверх этого. Old Town Lenexa хранит довоенный остаток. Всё остальное — пригородная застройка 1980s–2000s и то, что построили в прошлом году.

Число, которое должно изменить ваши расчеты

У Lenexa самая высокая ставка налога на недвижимость среди пяти крупных пригородов Johnson County. 121.779 mills при Kansas's 11.5% коэффициенте оценки жилой недвижимости дают примерно 1.40% от рыночной стоимости каждый год. Overland Park — 1.14%. Prairie Village — 1.18%. Для дома за $548,000 эта разница составляет примерно $1,400 в год, бессрочно.

И эти 121.779 действуют только если ваш адрес попадает в De Soto USD 232. В Shawnee Mission USD 512 — восточной Lenexa — общий показатель составляет 110.623 mills. Разница в одиннадцать mills внутри одного города, вызванная тем, по какую сторону школьной границы случайно оказалась улица. Два сопоставимых дома, один и тот же город, иногда один и тот же застройщик, но два разных налоговых счета.

Три округа, один город

Lenexa разделена между De Soto USD 232, Shawnee Mission USD 512 и Olathe USD 233. Это не техническая мелочь. De Soto USD 232 назван в честь городка с населением в несколько тысяч человек, а большинство его учеников живут в Shawnee и Lenexa. Это также округ, который находится на траектории влияния завода Panasonic, а значит, его картина по числу учеников и вместимости переписывается год за годом.

Нет такого сценария покупки в Lenexa, при котором можно пропустить проверку школьного округа на уровне конкретного адреса. Сделайте это до подачи оффера. Сделайте еще раз, если агент по листингу уверенно называет округ.

Застроенная среда

Крона деревьев редкая и еще какое-то время такой останется — медианный год 1992 с более новыми секциями поверх означает молодые деревья, не затененный асфальт и июльский день, который именно так и ощущается. Новое строительство также означает активную застройку: пыль, грузовой трафик и готовые улицы, которые упираются в спланированные участки. С другой стороны, $202 за квадратный фут — самый низкий показатель среди пяти пригородов в этом списке, так что за те же деньги здесь можно купить больше дома, чем где-либо еще в Johnson County.

Lenexa Public Market по адресу 8750 Penrose Lane открыт семь дней в неделю. Great Lenexa BBQ Battle в Sar-Ko-Par Trails Park — чемпионат штата Kansas. Black Hoof Park и Lake Lenexa действительно существуют, а Mill Creek Streamway Trail тянется на многие мили. Общегородской Walk Score — 33; пешеходный радиус — это City Center и Old Town, и он заканчивается там, где начинается магистраль.

Поездки и рынок

Без заторов: 19 минут до downtown Overland Park, 30 до downtown Kansas City, 30 до Plaza, 45 до KCI. Показатели для Missouri-side — это минимумы маршрутизатора без учета трафика, а Lenexa находится на западном краю этой поездки.

Рынок: медианная цена продажи $548,000, -2.1% год к году, 16 дней на рынке, 1.3 месяца предложения. Шестнадцать дней — это достаточно времени, чтобы подумать, а это больше, чем дает вам большая часть этой агломерации. Потратьте его на запись по участку.