Gladstone

Gladstone — це місто в Clay County з населенням 27,000 осіб, майже повністю охоплене Kansas City, MO з трьох боків, і житловий фонд одразу показує, коли його збудували: медіанний рік — 1973. Цегляні ранчо. Будинки split-level з низькою смугою вапняку вздовж фасаду. Під’їзні доріжки з рівно таким ухилом, щоб він мав значення під час крижаної бурі. Клени й болотні дуби, висаджені разом із цими будинками, тепер сягають шістдесяти футів заввишки, і це єдине найбільше, чого новий підрозділ забудови не зможе продати вам за жодні гроші.

Цифри

Медіанна ціна продажу за Zillow становить $263,936, а індекс типової вартості зріс на 2.3% рік до року — ринок, який ані перегрівається, ані сповзає вниз. Активна пропозиція тримається біля 76 будинків. Медіанний час до pending — 5 днів, тож хоча ціна рухається без поспіху, окремий будинок — ні: чисте, оновлене ранчо не протримається на ринку до других вихідних.

Downtown Kansas City — за 16 free-flow minutes, що ближче, ніж більша частина Overland Park. До KCI — 25. До Plaza — 25, до Overland Park — 34. Це показники без заторів, і це нижні межі, а не середні значення.

Забудоване середовище

Ділянки тут широкі за сучасними мірками, і більшість односімейних будинків мають повний підвал — часто walkout на похилих ділянках на схід від North Oak. Гаражі на дві машини поширені, але не гарантовані в ранньому житловому фонді 1960s; перевіряйте. На колекторних вулицях є тротуари, а на внутрішніх петлях їх часто немає. Walk Score — 33, Transit Score — 21, фактично одна автобусна лінія, тож плануйте їздити майже всюди автомобілем.

North Oak Trafficway — це п’ятисмугова комерційна артерія, що проходить уздовж усього міста: продукти, аптека, сервіси. Вона функціональна і гучна. Якщо об’єкт виходить заднім двором до неї, або до Antioch чи 72nd, постійте на задньому дворі в годину пік, перш ніж ухвалювати рішення.

Linden Square, за адресою 602 NE 70th Street, — це центральний міський газон: сцена, splash pad, безкоштовна серія концертів із червня по вересень і Gladfest на початку жовтня.

Витрати власника

Сертифікований лист ставок Clay County за 2025 рік дає сумарно 70.338 mills для житлової ділянки в Gladstone — ефективні 1.336% від ринкової вартості за 19% коефіцієнта житлової оцінки Missouri, або приблизно $3,540 a year для будинку за $264,000. Базовий податок із продажів — 8.475%. Gladstone має власну пожежну службу та EMS, тож окремого збору пожежного округу немає; але є збір Northland Regional Ambulance District (0.6548), який поширюється на деякі адреси Clay County, але не на інші, і він додав би близько 0.12% до ефективної ставки. Дізнавайтеся податковий код конкретної ділянки, а не міста.

Податок на заробіток Kansas City у розмірі 1% застосовується до всіх, хто працює в межах KCMO, незалежно від місця проживання. Перетин річки не звільняє вас від нього.

Чого просить п’ятдесятирічний будинок

Бічні каналізаційні лінії цієї епохи — чавунні або глиняні; робіть їхню відеоінспекцію. Системи HVAC часто вже на другому агрегаті й наближаються до третього. Електрощити отримують зауваження. Підвали в цьому ґрунті мають власну думку щодо чотиридюймового дощу, тож уважно дивіться на планування ухилів і напрямки водостоків. Усе це не робить покупку поганою — це робить її усвідомленою, і все це дешевше знайти на першому тижні, ніж на третьому році.

Gladstone обслуговується North Kansas City Schools 74. Межі шкільних округів у цій агломерації не збігаються з межами міст; перевіряйте конкретну адресу через власний інструмент пошуку меж округу, перш ніж подавати офер.