VA смягчило правила оценки в May 2026. Но не то правило, которое срывает сделки с довоенными домами Kansas City.

Бунгало 1924 года в Kansas City сохранило оригинальные деревянные окна, переднюю веранду с крашеными перилами, и где-то на этих перилах — под третьим слоем краски, с южной стороны, где солнце работает над ними со времён Coolidge — есть краска, которая трескается.

Если вы покупаете этот дом с кредитом VA, эти перила — условие для ремонта. Не рекомендация. Условие. Оценщик обязан это обнаружить, записать, где именно, и кредит не получит гарантию, пока кто-нибудь не зачистит поверхность и не нанесёт два слоя краски без содержания свинца.

И если вы читали какой-нибудь ипотечный блог за последние два месяца, где говорилось, что VA «отменило правило об отслаивающейся краске», вам сообщили нечто верное для дома в Lee's Summit, построенного в 1998 году, и совершенно ложное для дома, который вы на самом деле хотите.

Что на самом деле изменилось, а что нет

VA переписало части Chapter 12 Lender's Handbook — Minimum Property Requirements — с датой вступления в силу February 27, 2026. Новая глава регулирует оценки, заказанные 1 мая 2026 года или позднее. Не закрытые. Не проведённые. Заказанные. Оценка, заказанная April 30, проводится по старым правилам независимо от того, когда вы сядете за стол подписания.

Вот всё изменение целиком, прочитанное из собственного текста VA, а не из чьего-то пересказа:

Старый подраздел 1g — тот самый, из-за которого покосившийся отдельно стоящий гараж становился проблемой для всех: «Detached sheds or other improvements on the site may be included in value if the improvement meets VA's MPRs. If the improvement does not meet MPRs it must be excluded from value. If the improvement presents a health or safety hazard, the appraisal must be completed subject to the removal of the improvement.» Этого абзаца больше не существует. Гараж 1920-х годов в переулке, мягко кренящийся в сторону соседского участка, с 1 мая больше не является причиной срыва сделки VA.

А подраздел 32a раньше гласил: «If the dwelling or related improvements were built in 1978 or later, the appraiser must report all defective paint surfaces on the exterior and require repair of any defective paint that exposes the subsurface to the elements.»

Теперь он гласит полностью: «Defective paint on a dwelling built in 1978 or later is normally considered cosmetic.»

Это реальное, существенное смягчение. Но оно также не имеет значения для большей части жилья, ради которого люди хотят сюда переехать, — потому что следующий подраздел остался в силе.

Правило, которое осталось

Подраздел 32b, по существу без изменений:

«Если жилое помещение было построено до 1978 года, наличие краски на основе свинца считается установленным по умолчанию. Любая дефектная краска на основе свинца представляет угрозу безопасности и подлежит устранению. Оценщик обязан чётко указать расположение всех участков с дефектной краской. Экономическая целесообразность не является допустимым основанием для отказа от ремонта, связанного с краской на основе свинца».

Перечитайте последнее предложение. «Экономическая целесообразность не является допустимым основанием для отказа». Вы не можете ссылаться на стоимость. Вы не можете ссылаться на то, что площадь небольшая. Вы не можете ссылаться на то, что дом всё равно того стоит. Нет такой цены, при которой VA закроет на это глаза.

И способ устранения прописан чётко. Поверхность должна быть «тщательно вымыта, очищена скребком, металлической щёткой или иным способом для удаления всей растрескавшейся, шелушащейся, отслаивающейся, отколовшейся и отстающей краски, а затем покрыта двумя слоями подходящей краски, не содержащей свинца» — либо полностью удалена и закрыта. После этого оценщик, назначенный VA, должен вернуться и подтвердить, что работа выполнена. Не фотографии вашего агента. Не слово продавца. Оценщик.

Практическое следствие в нашем регионе — это проблема с расписанием, замаскированная под проблему с краской. Если в доме, построенном до 1978 года, обнаружена дефектная краска, это означает: нужно найти маляра, он должен выполнить работу, а затем первоначальный оценщик должен быть повторно направлен для подтверждения результата. Это не выходные. Закладывайте это в сроки контракта до того, как вы его подпишете, а не после того, как придёт Notice of Value.

Почему здесь это ощущается острее, чем почти где-либо ещё

Центральная часть Kansas City — старая. Brookside, Waldo, Northeast, Armour Hills, Historic Northeast, улицы эпохи трамваев по обе стороны границы штатов — этот жилой фонд в основном довоенный, а довоенный означает, по определению, до 1978 года. Я не буду публиковать процент, потому что не смог найти источник, соответствующий стандартам, которых придерживается этот сайт. Вам не нужен процент. Вам нужно знать, что презумпция распространяется на тот самый дом, в который вы, скорее всего, влюбитесь.

Ещё два пункта из Chapter 12, с которыми вы столкнётесь в столетнем доме в KC:

Отчёт о термитах не является опциональным ни в одном из штатов. На странице Local Requirements VA указано, что информация о насекомых-древоточцах требуется для всего штата Kansas и всего штата Missouri. Здесь нет исключений по округам, нет оговорки «только если оценщик что-то заметит». А с момента выхода Circular 26-22-11 в June 2022 VA заранее разрешило, что с ветерана может взиматься плата за инспекцию на предмет древоточцев, и он может оплачивать ремонт по MPR. Это статья расходов, которую вам следует обсуждать с продавцом, потому что VA прямо рекомендует вам это делать.

Отопление, при 50 градусах. Глава по-прежнему требует, чтобы отопление было стационарно установлено и поддерживало температуру не ниже 50°F в помещениях с водопроводом. При закрытии сделки в January на пустующий, незаконсервированный на зиму дом это не формальность.

Оценка — это не инспекция, и VA прямо об этом пишет

Это та часть, которую я бы подчеркнул в книге.

«Хотя назначенные VA платные оценщики обязаны отмечать любые очевидные необходимые ремонтные работы, важно понимать разницу между оценкой недвижимости и отчётом о техническом осмотре дома. Платный оценщик не будет проверять работоспособность инженерных систем или бытовой техники.»

Оценщикам также предписано «рекомендовать ремонт, а не инспекции». В вашем Notice of Value будет строка с рекомендацией провести технический осмотр дома.

Вот что говорит вам успешная проверка MPR для дома 1924 года постройки: краска не отслаивается, котёл на месте, крыша есть. А вот что она говорит о глиняной канализационной отводной трубе, идущей от стены подвала к магистрали под улицей — трубе, которую по правилам KC Water вы обслуживаете «от магистрали до здания», включая асфальт: ничего. Она ничего не скажет вам об остатках проводки knob-and-tube, подключённой к щитку 1950-х годов, ничего о чугунном стояке, ничего о том, что сотня циклов замерзания-оттаивания в Kansas City сделала с бутовым фундаментом.

Закажите видеоинспекцию отводной трубы до подачи оффера. Это самый дешёвый ответ за тысячу долларов на этом рынке, и VA-оценщик никогда, ни при каких обстоятельствах вам его не даст.

Деньги: во что реально обходится кредит

Ноль первоначального взноса — это заголовок. Комиссия за финансирование — это мелкий шрифт, и её можно включить в тело кредита, именно поэтому люди перестают обращать на неё внимание.

Ставки действительны с April 7, 2023, для кредитов на покупку. Расчёт на основе медианной цены продажи в KC metro — $350,000 (Heartland MLS, June 2026) — это простая арифметика, не коммерческое предложение:

Посмотрите на строки четыре и пять. Переход от нулевого первоначального взноса к пяти процентам при повторном VA-кредите сокращает комиссию более чем вдвое — разница в $6,562.50 за $17,500 наличными. Если вы уже использовали своё право на кредит раньше, это не погрешность округления; это самый мощный рычаг на странице.

А возможно, вы вообще ничего не должны платить. Вы освобождены от комиссии, если получаете компенсацию VA за инвалидность, связанную со службой; если имеете право на такую компенсацию, но вместо неё получаете пенсию или денежное довольствие действующего военнослужащего; если получаете DIC как переживший супруг; если у вас есть предварительный или меморандумный рейтинг по заявлению до увольнения; или если вы действующий военнослужащий с Purple Heart, полученной до или в день закрытия сделки. Подтвердите свой статус освобождения до того, как будет напечатан Closing Disclosure, а не после.

О лимитах — формулировка самого VA на VA.gov предельно ясна: при полном праве на льготу «У вас нет лимита по кредиту (при условии, что вы можете позволить себе сумму кредита и оценка недвижимости подтверждает цену покупки дома)». Ограничивающий фактор — это оценка: «максимальный кредит VA на конкретную недвижимость равен либо оценочной стоимости недвижимости, либо цене покупки — в зависимости от того, что ниже». На рынке, где оценку дома возрастом 100 лет действительно сложно предсказать, именно это предложение решает, выживет ли ваше предложение.

BAH не следует за вами домой

Если вы переводитесь на Fort Leavenworth — армейский пост 1827 года основания за рекой, где располагается Combined Arms Command и который, по словам самого гарнизона, является «домашней базой» для большинства старших офицеров по всей армии — ежегодная ротация делает этот цикл покупки самым предсказуемым в метрополии. Так что давайте будем точны насчёт денег.

Согласно 37 U.S.C. § 403, ваш BAH зависит от звания, наличия иждивенцев и географического расположения — ставки устанавливаются для военных жилищных зон на основе стоимости адекватного жилья в данном районе. Ставку определяет зона вашего постоянного места службы. Покупка более дешёвого дома в Lansing или через границу штата в Platte County не снижает ваш BAH, а покупка более дорогого не повышает его. Пособие фиксировано; меняется только ипотека.

Я не привожу здесь конкретную сумму в долларах. Ставки обновляются каждый January 1, а сайт DTMO блокирует автоматическое извлечение данных, что означает — я не могу прочитать их из первоисточника и не буду повторять цифру, прочитанную где-то ещё. Посмотрите сами по вашему ZIP-коду и званию, затем принесите эту цифру своему кредитору.

Один реальный нюанс, который стоит знать, потому что он закреплён законодательно и почти никто его не упоминает: для PCS внутри CONUS сроком не более one year с целью профессионального военного образования или подготовки, § 403(a)(3)(C) позволяет рассчитывать BAH на основе зоны нового места службы, зоны проживания ваших иждивенцев или зоны прежнего места службы — в зависимости от того, что соответствующий Secretary сочтёт более справедливым основанием. Если вы приезжаете сюда на учебный год, уточните в своём финансовом отделе, по какой зоне установлен ваш BAH, прежде чем оформлять ипотеку с определённым расчётом.

Одна программа Missouri, которой всё равно, что вы уже владели домом

Программа First Place от MHDC — ставка ниже рыночной плюс Cash Assistance Loan в размере 4% от общей суммы кредита — это программа для тех, кто покупает жильё впервые. Только для вас — нет.

Из их FAQ: «Квалифицированный ветеран — это любой ветеран, который проходил действительную службу и подаёт заявку на финансирование в течение 25 years после увольнения со службы». Никакого требования о первой покупке. Вы можете уже владеть three домами.

Лимиты реальны. Для Kansas City MSA (Caldwell, Cass, Clay, Clinton, Jackson, Lafayette, Platte, Ray), нецелевые районы: $113,400 дохода для 1–2 человек, $130,410 для 3 и более, по лимитам HUD FY 2026, вступающим в силу May 1, 2026. Максимальная цена покупки для одноквартирного дома, нецелевой район: $566,354.

И очевидное: это программа Missouri. Она не работает для дома в Leavenworth, Lansing или Johnson County. В агломерации, где граница штата проходит прямо посередине маршрута на работу, именно такие детали негласно решают, на какой стороне вы покупаете.

Что бы я сделал

Заказывайте оценку, зная, по какой главе она будет проходить. Исходите из того, что состояние краски до 1978 года всплывёт, и заложите в график маляра и повторный визит для сертификации. Получите отчёт WDI и договоритесь, кто за него платит. Подтвердите своё освобождение от funding fee в письменном виде. Уточните свой BAH самостоятельно.

А затем, до всего этого — до оценки, до кредита, по самому дому — опустите камеру в канализационный отвод. VA никогда этого не потребует. Глина никогда о себе не заявит. И чистое заключение оценщика по MPR на дом, который стоит на глинах Kansas City с 1924 года, — это не то же самое, что хорошие новости.