VA пом'якшило правила оцінки у May 2026. Але не те, через яке зриваються угоди на довоєнні будинки Kansas City.

Бунгало 1924 року в Kansas City має оригінальні дерев'яні вікна, ґанок із пофарбованими поручнями, і десь на тих поручнях — під третім шаром фарби, з південного боку, де сонце працює над ними ще з часів Куліджа — є фарба, яка тріскається.

Якщо ви купуєте цей будинок за кредитом VA, ці поручні — це умова ремонту. Не рекомендація. Умова. Оцінювач має це знайти, записати, де саме, і кредит не буде гарантовано, доки хтось не зішкребе фарбу й не нанесе два шари фарби без свинцю.

І якщо ви читали якийсь іпотечний блог за останні два місяці, де вам казали, що VA «скасувала правило про облуплену фарбу», вам сказали щось, що є правдою для будинку в Lee's Summit, збудованого в 1998 році, і абсолютно неправдою для будинку, який ви насправді хочете.

Що насправді змінилося, а що ні

VA переписала частини Chapter 12 Посібника для кредиторів — Мінімальні вимоги до нерухомості — із датою зміни February 27, 2026. Новий розділ регулює оцінки, замовлені починаючи з May 1, 2026. Не закриті. Не перевірені. Замовлені. Оцінка, замовлена April 30, проводиться за старими правилами, незалежно від того, коли ви сядете за стіл.

Ось уся зміна, прочитана з власного тексту VA, а не з чийогось переказу:

Стара підтема 1g — це та, яка раніше робила похилений окремий гараж проблемою для всіх: "Detached sheds or other improvements on the site may be included in value if the improvement meets VA's MPRs. If the improvement does not meet MPRs it must be excluded from value. If the improvement presents a health or safety hazard, the appraisal must be completed subject to the removal of the improvement." Цього абзацу більше не існує. Гараж 1920-х років у провулку, що м'яко нахиляється до сусідньої ділянки, станом на May 1 більше не є причиною зірвати угоду VA.

А підтема 32a раніше говорила: "If the dwelling or related improvements were built in 1978 or later, the appraiser must report all defective paint surfaces on the exterior and require repair of any defective paint that exposes the subsurface to the elements."

Тепер вона говорить, повністю: "Defective paint on a dwelling built in 1978 or later is normally considered cosmetic."

Це справжнє, суттєве пом'якшення. Воно також, для більшості житла, яке змушує людей хотіти переїхати сюди, не має значення — тому що наступна підтема залишилася.

Правило, яке залишилося

Підтема 32b, незмінна по суті:

«Якщо житло було збудовано до 1978 року, наявність фарби на основі свинцю вважається за замовчуванням. Будь-яка дефектна фарба на основі свинцю є загрозою безпеці й підлягає усуненню. Оцінювач має чітко вказати місце розташування будь-якої дефектної фарби. Економічна доцільність не є прийнятною підставою для відмови від ремонту, пов'язаного з фарбою на основі свинцю.»

Перечитайте останнє речення ще раз. «Економічна доцільність не є прийнятною підставою для відмови.» Ви не можете апелювати до вартості. Ви не можете апелювати до того, що площа невелика. Ви не можете апелювати до того, що будинок того вартий. Немає такої ціни, за якої VA закриє на це очі.

І спосіб усунення чітко прописаний. Поверхню потрібно «ретельно вимити, зішкребти, обробити металевою щіткою або іншим чином очистити, щоб видалити всю потріскану, лущену, облуплену, відколоту та нестійку фарбу, а потім пофарбувати двома шарами відповідної безсвинцевої фарби» — або повністю зняти й закрити. Після цього призначений VA оцінювач має повернутися й підтвердити, що роботу виконано. Не фотографії вашого агента. Не слово продавця. Оцінювач.

Практичний наслідок у цьому регіоні — це проблема з графіком, замаскована під проблему з фарбою. У будинку, збудованому до 1978 року, стан дефектної фарби означає: потрібно знайти маляра, він має виконати роботу, а потім первинного оцінювача потрібно повторно викликати для підтвердження виконання. Це не вихідні. Закладіть це у дати вашого контракту до того, як напишете пропозицію, а не після того, як надійде Notice of Value.

Чому тут це б'є сильніше, ніж майже будь-де

Центральна частина Kansas City — стара. Brookside, Waldo, the Northeast, Armour Hills, Historic Northeast, вулиці епохи трамваїв по обидва боки лінії штатів — цей житловий фонд здебільшого довоєнний, а довоєнний означає, за визначенням, до 1978 року. Я не буду публікувати відсоток, бо не зміг знайти джерело, що відповідає стандартам цього сайту. Вам не потрібен відсоток. Вам потрібно знати, що презумпція поширюється на будинок, у який ви найімовірніше закохаєтесь.

Ще два пункти з Chapter 12, з якими ви зіткнетесь у столітньому будинку в KC:

Звіт про термітів не є необов'язковим у жодному зі штатів. Сторінка VA Local Requirements вказує, що інформація про комах-деревоїдів є обов'язковою для всього штату Kansas і всього штату Missouri. Тут немає винятку для окремих округів, немає «тільки якщо оцінювач щось помітить». І з моменту виходу Circular 26-22-11 у June 2022, VA заздалегідь дозволила, що з ветерана може стягуватися плата за інспекцію на комах-деревоїдів, і він може оплачувати ремонт за MPR. Це стаття витрат, яку вам варто обговорювати з продавцем, бо VA прямо заохочує вас до цього.

Опалення, на рівні 50 градусів. Розділ досі вимагає, щоб опалення було стаціонарно встановлене й підтримувало щонайменше 50°F у приміщеннях із водопроводом. При закритті угоди в January у порожньому, незаконсервованому на зиму будинку це не формальність.

Оцінка — це не інспекція, і VA пише про це прямо

Це та частина, яку я б підкреслив у книзі.

«Хоча призначені VA оцінювачі повинні зазначати будь-який очевидний ремонт, який потрібен, важливо розрізняти оцінку нерухомості та звіт про технічний огляд будинку. Оцінювач не перевірятиме роботу інженерних систем чи побутової техніки.»

Оцінювачам також наказано «рекомендувати ремонт, а не інспекції». У вашому Notice of Value буде рядок із рекомендацією замовити технічний огляд будинку.

Отже, ось що означає успішне проходження MPR для будинку 1924 року: фарба не лущиться, піч є, дах на місці. А ось що це говорить вам про глиняний каналізаційний відвід від стіни підвалу до магістралі під вулицею — відвід, який за правилами KC Water ви обслуговуєте «від магістралі до будівлі», включно з асфальтом: нічого. Це нічого не говорить вам про залишки проводки knob-and-tube, з'єднаної з щитком 1950-х років, нічого про чавунний стояк, нічого про те, що сотні циклів замерзання-відтавання Kansas City зробили з бутовим фундаментом.

Перевірте відвід камерою до того, як напишете оферту. Це найдешевша тисячодоларова відповідь на цьому ринку, і оцінювач VA ніколи, ніколи вам її не дасть.

Гроші: скільки насправді коштує кредит

Нуль початкового внеску — це заголовок. Funding fee — це дрібний шрифт, і його можна включити в суму кредиту, саме тому люди перестають звертати на нього увагу.

Ставки чинні з April 7, 2023, для кредитів на купівлю. Розраховано на основі медіанної ціни продажу в KC metro $350,000 (Heartland MLS, June 2026) — це проста арифметика, не комерційна пропозиція:

Подивіться на рядки чотири і п'ять. Перехід від нуля до п'яти відсотків початкового внеску при другому VA-кредиті зменшує комісію більш ніж удвічі — різниця $6,562.50 за $17,500 готівкою. Якщо ви вже використовували своє право раніше, це не похибка округлення; це найпотужніший важіль на цій сторінці.

І, можливо, ви не заборгуєте нічого. Ви звільнені від сплати, якщо отримуєте компенсацію VA за інвалідність, пов'язану зі службою; якщо маєте право на таку компенсацію, але натомість отримуєте пенсію або виплати за дійсну службу; якщо отримуєте DIC як вдова/вдівець військовослужбовця; якщо маєте запропонований або меморандумний рейтинг за заявою до звільнення; або якщо ви на дійсній службі з Purple Heart, отриманою до або на момент закриття угоди. Підтвердьте свій статус звільнення до того, як надрукують Closing Disclosure, а не після.

Щодо лімітів, власне формулювання VA на VA.gov є найчіткішим: за умови повного права на пільги, "You don't have a loan limit (as long as you can afford the loan amount and the property appraisal supports the purchase price of the home)." Обмежувальним фактором є оцінка — "the maximum VA loan on an individual property is either the appraised value of the property or the purchase price, whichever is lower." На ринку, де оцінку 100-річного будинку справді важко передбачити, саме це речення визначає, чи виживе ваша пропозиція.

BAH не їде за вами додому

Якщо ви переводитесь на Fort Leavenworth — армійський пост 1827 року заснування через річку, де розташоване Combined Arms Command і який, за словами самого гарнізону, є "home base" для більшості старших офіцерів по всій армії — щорічна ротація робить це найбільш передбачуваним циклом купівлі в агломерації. Тож давайте будемо точними щодо грошей.

Згідно з 37 U.S.C. § 403, ваш BAH є функцією звання, статусу утриманців і географічного розташування — зі ставками, встановленими для військових житлових зон на основі вартості належного житла в районі. Ставку визначає зона вашого постійного місця служби. Купівля дешевшого будинку в Lansing або через кордон штату в Platte County не знижує ваш BAH, а купівля дорожчого не підвищує його. Виплата фіксована; змінюється лише іпотека.

Я не друкую суму в доларах. Ставки оновлюються щороку 1 січня, а сайт пошуку DTMO блокує автоматичне отримання даних, що означає, що я не можу прочитати це з першоджерела і не буду повторювати число, яке прочитав десь інде. Знайдіть самостійно за вашим ZIP-кодом і званням, а потім принесіть це число своєму кредитору.

Один справжній нюанс, який варто знати, оскільки він законодавчо закріплений і майже ніхто про нього не згадує: для переведення CONUS-до-CONUS терміном не більше one year з метою професійної військової освіти або підготовки, § 403(a)(3)(C) дозволяє розраховувати BAH на основі зони нового місця служби, зони проживання ваших утриманців або зони попереднього місця служби — залежно від того, що відповідний Секретар визнає більш справедливою основою. Якщо ви приїжджаєте сюди на навчальний рік, запитайте у вашому фінансовому відділі, яка зона встановлена для вас, перш ніж оформлювати іпотеку з припущенням.

Одна програма Missouri, якій байдуже, що ви вже володіли будинком

Програма First Place від MHDC — ставка нижче ринкової, плюс Cash Assistance Loan у розмірі 4% від загальної суми кредиту — це програма для тих, хто купує вперше. Але не для вас.

Їхні FAQ: "A qualified Veteran is any Veteran who served on active duty and who applies for financing within 25 years after leaving active service." Жодної вимоги щодо першої покупки. Ви можете вже володіти three будинками.

Ліміти реальні. Для Kansas City MSA (Caldwell, Cass, Clay, Clinton, Jackson, Lafayette, Platte, Ray), нецільові райони: $113,400 доходу для 1–2 осіб, $130,410 для 3 і більше, згідно з лімітами HUD на FY 2026, що набувають чинності May 1, 2026. Максимальна ціна купівлі для односімейного будинку, нецільовий район: $566,354.

І очевидне: це програма Missouri. Вона не працює для будинку в Leavenworth, Lansing чи Johnson County. У метрополії, де межа штату проходить посередині маршруту на роботу, саме такі деталі тихо вирішують, на якому боці ви купуєте.

Що б я зробив

Замовте оцінку, знаючи, за яким розділом вона проходитиме. Припускайте, що стан фарби до 1978 року виявиться, і закладіть у свій графік маляра та повторний візит для сертифікації. Отримайте звіт WDI і домовтеся, хто за нього платить. Підтвердьте своє звільнення від funding fee письмово. Перевірте свій власний BAH.

А потім, перед усім цим — перед оцінкою, перед кредитом, щодо самого будинку — опустіть камеру в каналізаційний відвід. VA ніколи цього не вимагатиме. Глина ніколи себе не видасть. І чистий висновок оцінювача за MPR на будинок, що стоїть на глині Kansas City з 1924 року, — це не те саме, що хороші новини.