Ни Missouri, ни Kansas не требуют от продавца заполнять форму раскрытия информации. Обязанность, на которую вы на самом деле полагаетесь, лежит на агенте — и в Missouri она шире.

Есть один момент — обычно примерно через девяносто секунд после начала просмотра объявления — когда покупатель, переезжающий сюда, произносит какую-то версию одной и той же фразы:

«Ну, продавец же обязан это раскрыть, верно?»

И мне приходится отвечать: не совсем. Не так, как вы думаете. Во всяком случае, не в силу закона.

Вот ответ сразу, потому что вы заслуживаете получить его до абзацев, которые его обосновывают.

Ни в Missouri, ни в Kansas нет закона, обязывающего продавца дома заполнять форму раскрытия информации о состоянии недвижимости. Ни контрольного списка. Ни опросника о дефектах. Ни один из законодательных органов даже не составил текста для такого документа. Форма, которую вы будете подписывать в нашем регионе — а вы будете её подписывать, по обе стороны границы штатов — была создана профессиональными ассоциациями. Это договорной документ, ставший общепринятым благодаря тому, что все его используют. Это не требование закона.

А значит, защита, на которую вы рассчитываете опереться, — это не то, что вас на самом деле поддерживает. Поддерживает вас кое-что другое. И стоит знать, что именно.

Что интернет понимает неправильно

Поищите «Missouri seller disclosure requirements» — и вы получите стену контента для сбора лидов, где вам расскажут, что Missouri — это строгий штат caveat emptor, где продавцы всё скрывают, а Kansas — ответственный штат с настоящими правилами раскрытия информации. Некоторые из этих страниц прямо противоречат друг другу. Почти ни одна не ссылается на закон.

Почитайте законы. Картина переворачивается.

Обязанность раскрытия в Kansas конкретна — там перечислены категории — но она ограничена тем, что агент действительно знал. Обязанность в Missouri не перечисляет ничего — но распространяется на факты, которые агент должен был знать.

Kansas точен. Missouri шире. Это противоположность расхожему мнению, и это прямо там, в тексте.

Обязанность лежит на лицензиате, а не на продавце

Это несущая стена всей конструкции, поэтому скажу прямо.

Оба штата регулируют деятельность лицензиатов в сфере недвижимости — агентов и брокеров — гораздо более явно, чем деятельность продавцов. Законодательная обязанность раскрытия информации возлагается на человека с лицензией. Вот они, рядом, их собственными словами.

Прочитайте верхнюю строку дважды. Шесть слов разделяют два штата: или которые должны были быть известны.

В Missouri агент по листингу, который устроил так, чтобы чего-то не знать, всё равно несёт ответственность за это. В Kansas, по буквальному тексту, обязанность ограничивается фактическим знанием. Придёт ли суд Kansas к тому же результату другим путём — вопрос к юристу, и я не собираюсь делать вид, что знаю ответ. Но слова есть слова, и слова разные.

Теперь прочитайте нижнюю строку, потому что именно она должна изменить ваше поведение: в обоих штатах агент продавца не обязан осматривать дом. Missouri это говорит. Kansas это говорит, а затем добавляет, что агент также не обязан проверять то, что ему сказал продавец.

Никто на стороне продавца не обязан искать проблему. Эта задача никому не поручена. Она остаётся непорученной, пока вы её не поручите — инспектору, за свои деньги.

И обратите внимание на определение Missouri, пока вы здесь, потому что оно работает против моего собственного аргумента, и я лучше скажу об этом, чем скрою: "существенный неблагоприятный факт" в Missouri — это факт, "который невозможно разумно установить." Трещина в фундаменте, которую вы могли бы увидеть, просто спустившись в подвал, возможно, является установимой. Обязанность Missouri шире в том, чьё знание она охватывает, и у́же в том, какие факты подпадают под неё. Любой, кто продаёт вам простой заголовок "Missouri строже", упрощает закон, который не упрощается.

Что закон действительно требует в каждом штате

Не ничего. Просто не то, что вы ожидаете — и не чек-лист.

Весь закон Missouri о раскрытии информации о состоянии жилой недвижимости — про метамфетамин. Вот и всё. Это вся полка.

И полка эта шаткая. RSMo 442.606 вступил в силу August 28, 2001, и до сих пор содержит перекрёстные ссылки на разделы уголовного кодекса, которые с тех пор были перенесены или отменены — в примечаниях самого Ревизора указано, что S.B. 491 (2014) перенёс раздел 195.233 в 579.074 и раздел 195.420 в 579.110, а раздел 195.246 был полностью отменён с January 1, 2017. Единственный закон Missouri о раскрытии информации о состоянии недвижимости частично ссылается на статут, которого больше не существует. Это тоже не скандал. Это просто показатель того, сколько внимания уделяется этому уголку законодательства.

Закон Kansas, который действительно касается денег

Не будем ничего скрывать: K.S.A. 12-6a20 — самый финансово полезный закон о раскрытии информации в обоих штатах, и никто о нём не пишет.

Если недвижимость в Kansas находится в районе благоустройства или на неё наложено специальное обложение или сбор, продавец обязан раскрыть это — и если сумма неизвестна, продавец обязан сделать добросовестную оценку и обязан получить письменное подтверждение от покупателя о том, что тот об этом осведомлён.

Специальные обложения — это способ финансирования значительной части инфраструктуры на стороне Kansas: улицы, канализация, тротуары, благоустройство, которое сделало застройку возможной. Они привязаны к объекту недвижимости. Они могут действовать намного дольше, чем продавец владел собственностью, и ложатся на вас.

Поэтому, когда вы покупаете в Johnson County и вам вручают пакет документов о раскрытии информации, вопрос не только в том, «что не так с домом». Вопрос в следующем: «есть ли специальное обложение на этом участке, какова годовая сумма и сколько лет осталось платить?» Закон уже даёт вам право на ответ — добросовестный, в письменной форме, с вашей подписью, подтверждающей получение. Воспользуйтесь этим.

Почему ваша собственная инспекция не дублирует форму

Вот пункт, который почти никто не читал, и у него есть реальное, проверяемое последствие.

Согласно K.S.A. 58-30,106(d)(3), после того как письменный отчёт о физическом состоянии объекта подготовлен квалифицированной третьей стороной и предоставлен, агент продавца, как правило, не обязан отдельно раскрывать эту информацию о физическом состоянии. Вполне логично — у вас есть отчёт.

Но именно (d)(4) — это то, что по-настоящему работает. Агент всё равно обязан раскрыть «любые факты, фактически известные лицензиату, которые были упущены или противоречат информации, включённой в» этот отчёт.

Вдумайтесь. Ваш инспекционный отчёт — это не просто список проблем дома. Это точка отсчёта — письменный документ, по которому теперь можно оценивать агента другой стороны. Известный факт, который отчёт упустил, или известный факт, который отчёт исказил, — это факт, о котором закон Kansas обязывает их сообщить.

Такого рычага вы не получите от формы раскрытия информации продавца. Вы получите его, заказав собственную инспекцию.

И тут мы подходим к тому, что вообще не связано с документами. Большая часть жилого фонда, в который здесь влюбляются люди, — старая. Kansas City стоит на глине, которая движется в зависимости от сезона. Типичные поломки скучны, дороги и совершенно невидимы ни в каком чек-листе: глиняные канализационные отводы с прорастанием корней, остатки проводки knob-and-tube за отделанной стеной, фундаменты 1920-х годов, которые были «в порядке» целый век — в том смысле, что их никто не измерял. Форма раскрытия спрашивает продавца, что он знает. Она ни разу не обнаружила разрушенный отвод. Проведите видеоинспекцию канализационной линии до того, как снимете условие об инспекции. Ни один закон ни в одном из штатов не сделает это за вас.

Что я на самом деле говорю людям

Три вещи.

Форма реальна, но это договор, а не щит. Отнеситесь к ней серьёзно — прочитайте каждую галочку «неизвестно» и спросите, почему она стоит. Только не путайте её юридическую силу с силой закона, потому что оговорка «как есть» или отказ от претензий могут изменить договорной документ. Для этого договорные документы и существуют.

Обязанность агента — это та обязанность, которая реально существует. В Missouri она распространяется на то, что лицензиат должен был знать. В Kansas — на то, что он фактически знал. В обоих штатах лицензиат, который скрывает или утаивает существенные факты, несёт ответственность — RSMo 339.100.2(2) делает «подавление, сокрытие или упущение существенных фактов» основанием для жалобы на лицензиата Missouri, и это реальная, действующая процедура, а не теоретическая.

И никому, кроме вас, не поручено найти проблему. Оба закона говорят об этом прямо. Агент продавца не обязан проводить инспекцию. Поэтому инспекция покупателя — это не формальность, которую вы назначаете, чтобы удовлетворить кредитора. Это единственный шаг во всей сделке, когда кто-то действительно смотрит.

Если спор о раскрытии информации уже случился с вами — вы закрыли сделку, вы что-то обнаружили, вы думаете, что об этом знали, — перестаньте читать блоги о недвижимости, включая этот, и обратитесь к адвокату по недвижимости. Законы я могу цитировать вам весь день. Ваши средства правовой защиты — не мне угадывать.