Ни Missouri, ни Kansas не взимают налог на передачу собственности. Kansas отменил ипотечный налог в 2019 году — и заменил его регистрационным сбором, о котором никто не говорит при закрытии сделки.

Вот хорошая новость, и я хочу, чтобы вы узнали её раньше всего остального, потому что это действительно одно из лучших преимуществ покупки дома в этом метрополитене:

Ни Missouri, ни Kansas не будут облагать вас налогом за сам факт передачи права собственности.

Никакого документального сбора. Никакого налога на акт. Никакого процента от цены покупки, снимаемого на входе. Если вы переезжаете из Pennsylvania, Washington, Florida, New York, Delaware — откуда угодно, где закрытие сделки считается налогооблагаемым событием, — той суммы, к которой вы готовились, в этом Closing Disclosure нет. Missouri закрепил запрет в собственной конституции. Избиратели приняли Amendment 3 2 ноября 2010 года, и Art. X, § 25 теперь гласит, что штату, округам и другим политическим подразделениям «запрещено вводить любой новый налог, включая налог с продаж, на продажу или передачу жилья или любой другой недвижимости».

В Kansas такого налога тоже нет. Вместо него в Kansas есть сбор, и история этого сбора — самое полезное, что есть на этой странице.

Kansas отменил свой ипотечный налог. Половина интернета этого не заметила.

До недавнего времени в Kansas действовал налог на регистрацию ипотеки: прежде чем вашу ипотеку могли зарегистрировать, вы платили регистратору актов процент от суммы кредита. Не от дома — от кредита. K.S.A. 79-3102 устанавливал его на уровне 0.26% от основной суммы долга. При ипотеке в $400,000 это было $1,040, наличными, за столом, за сам факт подачи документа.

В 2014 году HB 2643 поэтапно отменил его в течение пяти лет и повысил регистрационные сборы, чтобы компенсировать потери округов. Вот полный график из принятого законопроекта:

На странице Kansas Revisor для K.S.A. 79-3102 теперь стоит однострочная эпитафия: "Repealed, L. 2014, ch. 140, § 22; January 1, 2019."

Это реальная, постоянная экономия в четыре цифры при закрытии сделки в Johnson County, и она действует уже более семи лет. При этом её до сих пор указывают как действующую в блогах кредиторов Kansas City и на сайтах агентов, которые я мог найти сегодня утром. Если в расчёте стоимости закрытия вам выставляют строку «mortgage registration tax», правильная реакция — не торговаться. Правильная реакция — спросить, на основании какого закона он взимается, потому что такого закона больше нет.

Что на самом деле пришло ему на смену

Постраничный сбор, и он есть в вашем disclosure, заметили вы его или нет. Согласно K.S.A. 28-115, для документов, поданных на или после January 1, 2018: $17 за первую страницу, $13 за каждую дополнительную страницу. Подразделы (b) и (i) затем добавляют ещё $3 за страницу и $1 за страницу сверх этого базового тарифа.

Так что честный ответ на вопрос «сколько будет стоить регистрация в Kansas?» звучит так: это зависит от количества страниц в вашем ипотечном договоре, и я не собираюсь выдумывать для вас итоговую сумму. Попросите вашу титульную компанию дать точный расчёт на основе фактического количества страниц. Это вопрос на пять минут, и они ответят точно.

Одна ловушка в законе, о которой стоит знать, — потому что это из тех вещей, которые звучат как защита, но ею не являются. K.S.A. 28-115(j) ограничивает регистрационный сбор суммой $125 для ипотеки на односемейное жильё, являющееся основным местом проживания, — если основной долг составляет $75,000 или меньше. Перечитайте этот порог ещё раз. На рынке Kansas City в 2026 году первая ипотека на $75,000 для основного жилья — это практически пустое множество. Ограничение реально. Но на практике оно не для вас.

В Missouri это не сбор, а подпись

Особенность Missouri лежит совсем в другой плоскости: в титульном полисе.

RSMo 381.015 требует, чтобы при выдаче полиса кредитора без полиса собственника титульный страховщик предоставил вам письменное уведомление — по форме, утверждённой директором, в момент подготовки обязательства — с разъяснением, что полис кредитора защищает кредитора, а не вас, и что вы можете получить полис собственника в течение шестидесяти дней после закрытия сделки по указанной стоимости. И затем вы должны подписать это. Страховщик хранит вашу подписанную копию в андеррайтинговом деле fifteen years.

Fifteen years. Вдумайтесь в это.

Этот закон — не совсем защита потребителя. Это сохранение доказательств. Он существует для того, чтобы на одиннадцатом году, когда всплывёт пограничный спор или старое обременение и вы скажете «мне никто не говорил, что у меня нет покрытия», кто-то смог предъявить документ с вашим именем. Законодатели прекрасно понимали, что делали, когда установили срок хранения дольше, чем большинство людей владеют домом.

Так что: покупайте полис собственника. Не потому, что закон вас обязывает — он прямо допускает, что вы можете отказаться, — а потому, что закон, который тщательно документирует ваш отказ в течение fifteen years, сам говорит вам, чего этот отказ стоит.

Продавец не может заставить вас использовать его титульную компанию

Это федеральная норма, она короткая, и почти никто на неё не ссылается.

12 U.S.C. § 2608(a): «Ни один продавец недвижимости, которая будет приобретена с использованием ипотечного кредита, связанного с федеральным регулированием, не вправе требовать прямо или косвенно, в качестве условия продажи, чтобы титульное страхование на эту недвижимость было приобретено покупателем у какой-либо конкретной титульной компании.»

А подраздел (b) добавляет зубы: продавец «несёт ответственность перед покупателем в размере, равном three times all charges, взимаемым за такое титульное страхование».

"Federally related mortgage loan" — это достаточно широкое понятие, охватывающее практически любой conventional, FHA или VA кредит, который использует обычный покупатель. Формулировка одинаково читается и в Missouri, и в Kansas. А слова "directly or indirectly" в этом предложении делают большую незаметную работу — они распространяются на builder addendum, на seller concession, обусловленную использованием аффилированной компании, на "мы примем ваше предложение, если."

Вы имеете право сказать "нет".

А теперь то, что реально экономит вам деньги: tolerance buckets

Всё вышесказанное — пустяки, если вы не понимаете этого. Reg Z — 12 CFR § 1026.19(e)(3) — распределяет все closing costs по трём категориям, и категория определяет, имеет ли ваш кредитор законное право повысить цифру между Loan Estimate и финальной таблицей.

Перечитайте третью строку ещё раз, потому что это ловушка, и вы ставите её собственными руками.

§ 1026.19(e)(3)(iii)(D) относит "charges paid to third-party service providers selected by the consumer... that are not on the list provided" к категории unlimited. Это значит: в тот момент, когда вы находите свою собственную title company в интернете вместо того, чтобы выбрать из письменного списка кредитора, эта статья расходов теряет защиту 10%. Не потому что кредитор вас наказал. Потому что так говорит регулирование.

Это не значит, что не нужно искать вне списка. Иногда компания вне списка действительно лучше или дешевле, и вам стоит принять это предложение с открытыми глазами. Это значит: знайте, чем вы пожертвовали. Выбор из списка даёт вам потолок в 10%. Выбор вне списка даёт вам цену, которую лучше подтвердить письменно самостоятельно, потому что Reg Z не подтвердит её за вас.

Между тем — и это та часть, которую я хочу, чтобы вы реально использовали — категория zero-tolerance — это там, где живут собственные деньги вашего кредитора. Origination fee, underwriting fee, processing, points. Они не могут измениться. Ни на $50. Ни "потому что ставки изменились." Ни "потому что дело усложнилось." При отсутствии задокументированного changed circumstance согласно (e)(3)(iv), цифра в Loan Estimate — это и есть цифра.

А если они нарушат — предусмотрен возврат с ограничением по времени

12 CFR § 1026.19(f)(2)(v), озаглавленный «Возвраты, связанные с анализом добросовестности», — это единственный механизм защиты, который когда-либо понадобится большинству покупателей. Если вы заплатили больше допустимого отклонения, кредитор выполняет требования, если возвращает вам излишек не позднее чем через 60 дней после заключения сделки и отправляет исправленные документы, отражающие этот возврат, в течение тех же 60 дней.

Шестьдесят дней. С момента подписания.

Никто за тем столом не поднимет руку и не скажет вам, что с вас взяли лишнее. Loan Estimate и финальный Closing Disclosure — это два документа, созданные для сравнения, и по моему опыту их почти никогда не сравнивают. Положите их рядом. Сверьте строки с нулевым допуском точно. Сложите позиции из 10%-ной корзины и проверьте итог. Это займёт двадцать минут, и это самые высокооплачиваемые двадцать минут за всю сделку.

Единственная цифра, которую я вам не дам

Вы найдёте сотню страниц о том, кто «по обычаю» платит за owner's title policy на стороне Kansas по сравнению со стороной Missouri. Некоторые из них уверенно назовут процентное соотношение.

Я не смог подтвердить обычное распределение ни одним первичным источником — ни законом, ни регламентом, ни государственной регистрацией. Это рыночная конвенция, она меняется вместе с рынком, а в агломерации, охватывающей два штата, она даже не единообразна от округа к округу. Поэтому я не буду печатать цифру, которую вы можете принести на переговоры и потерять на ней деньги.

Что я могу вам сказать, и что в любом случае ценнее: это предмет переговоров, RESPA запрещает продавцу навязывать компанию, Reg Z делает оценку вашего кредитора обязательной к исполнению, а Missouri заставляет вас подписать пятнадцатилетнюю расписку, если вы откажетесь от страхового покрытия. Эти четыре факта, использованные вместе, стоят больше любого обычая.

Краткая версия

• Налог на передачу собственности: отсутствует с обеих сторон. В Missouri он запрещён конституцией. В Kansas его просто нет.
• Налог на регистрацию ипотеки в Kansas: отменён с January 1, 2019. Если он есть в вашей ведомости — это ошибка.
• Регистрационный сбор в Kansas: $17 за первую страницу, $13 за каждую дополнительную, плюс $4 за страницу в виде дополнительных надбавок. Спросите количество страниц.
• Титульная компания: ваш выбор, защищённый федеральным законом, тройное возмещение ущерба, если продавец обусловит сделку её выбором.
• Собственные сборы кредитора: зафиксированы в Loan Estimate. Нулевое допустимое отклонение.
• Выбор компании не из списка кредитора: законно, иногда разумно, но лишает вас 10%-ного потолка.
• Если с вас взяли лишнее: 60 дней с момента заключения сделки, чтобы вернуть деньги.

Стол закрытия сделки — это последнее место в этой транзакции, где у вас есть рычаг влияния, и первое место, где все предполагают, что вы перестали читать. Предполагайте обратное о себе.