Ваш сервисер обязан отменить PMI при 78%. Он не скажет, что вы можете попросить об этом при 80% — и что Fannie Mae разрешает использовать сегодняшнюю стоимость, а не цену покупки.

В вашей выписке по ипотеке есть строка, которая называется что-то вроде «Ипотечное страхование». Это не страховка для вас. Она страхует кредитора от вас. И это единственная строка в выписке, которая по замыслу должна исчезнуть — а значит, это единственная строка, объяснять как именно она исчезает никому особенно не выгодно.

Вот что почти в каждой статье на эту тему пишут неправильно: выхода не один. Их три. Они работают по трём разным таймерам, используют два разных определения стоимости вашего дома, и только один из них требует от вас каких-то действий — который, разумеется, и есть самый выгодный.

Три двери

Первые два — это Homeowners Protection Act — федеральный закон, 12 U.S.C. §§ 4901–4902. Третий — вообще не закон. Это правило обслуживания, написанное Fannie Mae, и именно ради него существует эта статья.

Двери один и два: закон и его жестокое определение

HPA устанавливает две даты. Дата отмены — это когда ваш основной долг впервые по графику достигает 80% от первоначальной стоимости. Дата прекращения — 78%. При 78%, если вы своевременно вносите платежи, обслуживающая компания обязана прекратить PMI без каких-либо действий с вашей стороны. Это действительно происходит автоматически, и это действительно работает.

При 80% вам нужно попросить. Закон точно указывает, что значит «попросить»: письменный запрос в обслуживающую компанию, хорошая платёжная история, отсутствие просрочек по платежам, подтверждение того, что стоимость не упала ниже первоначальной, и подтверждение того, что на недвижимость не наложено вторичное обременение — никаких HELOC, никаких вторых залогов, ничего после первого.

«Хорошая платёжная история» определена конкретно, а не на глазок: ни одного платежа с просрочкой 60 дней и более за двенадцатимесячный период, начинающийся за 24 месяца до запроса, и ни одного платежа с просрочкой 30 дней и более за двенадцать месяцев непосредственно перед ним.

Разрыв между 80% и 78% — это примерно два-три года выплаты основного долга при обычном тридцатилетнем графике погашения. Два-три года премии, которую вы могли бы перестать платить, отправив письмо. Этот разрыв — вся бизнес-модель того, чтобы вам не рассказывать.

А теперь определение, которое портит всё веселье.

«Первоначальная стоимость» означает меньшую из двух величин: цену продажи недвижимости, указанную в договоре, или оценочную стоимость на момент завершения сделки.

Прочитайте ещё раз. Это цена, которую вы заплатили. Замороженная. Навсегда. Ваш дом может подорожать вдвое, и это ничего не меняет для дверей один и два. Федеральный закон не интересует, сколько ваш дом стоит сегодня. Его интересует, сколько вы заплатили за него в 2023.

Если вы купили в Jackson County, Missouri, где медианная цена продажи растёт на +6.8% год к году, это сводит с ума, потому что рост стоимости вот он, а закон отказывается на него смотреть.

Что подводит нас к двери, которая смотрит.

Дверь три: правило Fannie Mae, и оно использует сегодняшнюю цифру

Servicing Guide от Fannie Mae, раздел B-8.1-04, позволяет заёмщику инициировать прекращение MI на основе текущей стоимости недвижимости. Не цены, которую вы заплатили. Того, сколько она стоит сейчас.

Платёжная история, которую требует Fannie Mae, конкретна и немного строже, чем в законе: кредит должен быть без просрочек на момент запроса, без платежей с просрочкой 30 и более дней за последние 12 месяцев и без платежей с просрочкой 60 и более дней за последние 24 месяца.

Теперь сделайте расчёт, который HPA вам не позволяет.

Допустим, вы купили за $300,000 с первоначальным взносом 10%. Ваш кредит — $270,000 — 90% LTV, PMI с первого дня. Через два года ваш баланс где-то около $261,000 (это просто амортизация; ваша точная цифра есть в выписке). По федеральному закону вы даже близко не подошли к дате отмены при 80%, потому что 80% от первоначальной стоимости — это $240,000, а вы на $21,000 выше.

Но по B-8.1-04, если оценка покажет, что дом стоит $350,000, ваш текущий LTV — около 74.6% — ниже порога в 75%, при сроке кредита более двух лет. Дверь три открывается. Двери один и два всё ещё в годах от вас.

В этом вся статья. Тот же дом, тот же баланс, тот же день, и ответ — нет по федеральному закону и да по руководству по обслуживанию, потому что они задают разные вопросы.

Негламурные детали

Вам нужно выяснить, кому на самом деле принадлежит ваш кредит. Не кому вы отправляете чек — это обслуживающая компания. B-8.1-04 — это правило Fannie Mae, и оно регулирует кредиты Fannie Mae. Если ваш кредит принадлежит Freddie Mac или портфельному кредитору, вы под другими правилами. Спросите обслуживающую компанию письменно, какой инвестор владеет кредитом и какова его политика прекращения по текущей стоимости. Добейтесь ответа.

Оценка — это не Zestimate и не осмотр снаружи. Fannie Mae требует, чтобы LTV был подтверждён «оценкой недвижимости на основе осмотра как интерьера, так и экстерьера», заказанной обслуживающей компанией через собственную систему Fannie Mae. Вы не можете выбрать оценщика. Вы не можете отправить им распечатку с портала. Кто-то будет ходить по вашей кухне.

И я не собираюсь говорить вам, сколько это стоит. Servicing Guide не указывает, кто несёт расходы. CFPB, описывая тот же процесс, говорит лишь, что вам «может потребоваться предоставить доказательства (например, оценку)» — и молчит о счёте. Я не нашёл первоисточника с типичной цифрой для Kansas City, поэтому не буду её печатать, и вам стоит с подозрением относиться к любому сайту о недвижимости KC, который это делает. Что бы я сделал на самом деле: позвонил в обслуживающую компанию, получил стоимость письменно и сравнил её со строкой PMI в собственной выписке. Если премия — несколько сотен долларов в месяц, математика отвечает сама за себя за один платёжный цикл. Если вы и так близки к дате автоматического прекращения при 78%, возможно, вообще не стоит ничего заказывать.

Когда это прекращается, это прекращается быстро. После отмены или прекращения никакие дальнейшие платежи PMI не могут требоваться более чем через 30 дней, и обслуживающая компания должна вернуть все незаработанные премии в течение 45 дней. Если ваша выписка всё ещё показывает эту строку на третий месяц, это не задержка. Это нарушение.

Страховочная сетка, о которой большинство никогда не слышит

Есть третий федеральный выход, и он для тех, чья стоимость не росла и кто ни о чём не просил.

Согласно 12 U.S.C. § 4902(c), если PMI не был отменён и не прекратился автоматически, он должен закончиться не позднее первого дня месяца, следующего сразу за серединой периода амортизации — год 15 из 30-летнего кредита — независимо от LTV, если вы платите вовремя.

Пятнадцать лет. Независимо от LTV. Это реальная защита, и это ужасный исход, потому что дойти до неё означает, что вы платили полтора десятилетия премий, которые письмо и оценка могли бы прекратить на третьем году.

FHA: ничего из вышесказанного к вам не относится

Это то, что мне больше всего нужно, чтобы услышали переезжающие, потому что кредит FHA с первоначальным взносом 3.5% здесь действительно распространён, и ипотечное страхование по нему ведёт себя совсем не как PMI.

HUD Mortgagee Letter 2013-04 отменил автоматическую отмену MIP для FHA. Для номеров дел FHA, присвоенных 3 июня 2013 года или позже:

Покупка с первоначальным взносом 3.5% — это LTV 96.5%. Это точно вторая строка. Ваше ипотечное страхование не снимается, когда вы достигаете 80%. Оно не снимается, когда вы достигаете 78%. Оно не снимается, когда дом дорожает. Оно снимается, когда вы рефинансируете в обычный кредит — новый кредит, новые расходы на закрытие и какую бы ставку рынок ни дал вам на той неделе.

А это значит, что решение FHA-или-обычный, которое вы принимаете за кухонным столом перед тем, как написать предложение, на самом деле не решение о первоначальном взносе. Это решение о том, будет ли у вас вообще дверь на выход. Никто не формулирует это так при предварительном одобрении.

Честная версия

Если у вас обычный кредит на дом, в котором вы живёте:

1. Узнайте первоначальную стоимость вашего кредита — цену по договору или оценку при закрытии, если она была ниже. Это ваш знаменатель для федеральных выходов, и он никогда не меняется.
2. Найдите баланс, при котором вы достигаете 80% от неё. Это день, когда вы отправляете письмо. Не день, когда вам позвонит обслуживающая компания, потому что обслуживающая компания вам не позвонит.
3. Если ваш дом подорожал и кредиту не менее двух лет, спросите о прекращении по текущей стоимости, называя это именно так. Скажите «Servicing Guide B-8.1-04». Слово «оценка» само по себе вызовет пожатие плечами. Номер раздела направит вас в нужный отдел.

И честная оговорка об этом регионе, потому что я лучше скажу это сам, чем дам вам обнаружить самостоятельно: дверь три работает благодаря росту стоимости, а рост стоимости здесь распределён неравномерно. Цены продаж в Jackson County, Missouri выросли на 6.8% год к году. Johnson County, Kansas — на 0.2%. Покупатель на стороне Kansas, рассчитывающий, что рынок снимет пять пунктов с его LTV за три года, рассчитывает на то, чего недавние данные не показывают. На той стороне границы двери один и два — скучные, через выплату основного долга — могут быть единственными дверями, которые есть.

В любом случае, письмо бесплатно. Напишите его.