Гроші

Ваш сервісер зобов'язаний скасувати PMI при 78%. Він не скаже вам, що ви можете попросити при 80% — і що Fannie Mae дозволяє використовувати сьогоднішню вартість, а не ціну, яку ви заплатили.

Існує три окремі способи позбутися PMI, і кожен працює за своїм графіком. Два з них — це федеральний закон, і вони спрацьовують автоматично. Третій — це правило обслуговування Fannie Mae, яке вимагає від вас заявити про себе, і тільки воно дозволяє будинку, що подорожчав, зробити роботу за вас. Майже кожна стаття «як позбутися PMI» у Kansas City описує лише один із трьох способів.

Nataliya Hennings · 2026-07-14

Опубліковано Move to KC · RE/MAX Innovations · Вона — практикуючий REALTOR®, і будинки представлені на її основному сайті, kc-relo.com.

У вашій виписці по іпотеці є рядок, який називається щось на кшталт "Mortgage Insurance." Це не страхування для вас. Воно страхує кредитора від вас. І це єдиний рядок у тій виписці, який має зникнути — а отже, це єдиний рядок, щодо якого ні в кого немає особливого стимулу розповідати вам як.

Ось що майже кожна стаття на цю тему пише неправильно: виходу не один. Їх три. Вони працюють за трьома різними графіками, використовують два різні визначення того, скільки коштує ваш будинок, і лише один із них вимагає від вас якихось дій — який, звісно, і є найкращим.

Троє дверей

	Що запускає	Чия вартість?	Хто діє
Скасування на 80%	Баланс вперше за графіком досягає 80% від початкової вартості	Ціна, яку ви заплатили (або оцінка при закритті угоди, якщо вона нижча)	Ви. Письмово.
Автоматичне припинення на 78%	Баланс вперше за графіком досягає 78% від початкової вартості	Те саме	Сервісер. За законом.
Припинення за поточною вартістю	LTV досягає 75% або 80% від сьогоднішньої вартості	Скільки будинок коштує зараз	Ви. Письмово, і ви оплачуєте оцінку.

Перші два — це Homeowners Protection Act — федеральний закон, 12 U.S.C. §§ 4901–4902. Третій — це взагалі не закон. Це правило обслуговування, написане Fannie Mae, і саме тому ця стаття існує.

Двері один і два: закон та його жорстоке визначення

HPA встановлює дві дати. Дата скасування — це коли ваш основний баланс вперше за графіком досягає 80% від початкової вартості. Дата припинення — це 78%. На 78%, якщо ви вчасно сплачуєте платежі, сервісер зобов'язаний скасувати PMI без жодних дій з вашого боку. Це справді автоматично, і це справді відбувається.

На 80% вам потрібно попросити. Закон точно визначає, що означає "попросити": письмовий запит до сервісера, хороша платіжна історія, відсутність заборгованості по платежах, докази того, що вартість не впала нижче початкової вартості, та підтвердження, що на нерухомість не накладено підпорядковану заставу — жодного HELOC, жодної другої іпотеки, нічого після першої.

"Хороша платіжна історія" — це визначення, а не відчуття: жодного платежу із затримкою 60 днів або більше протягом дванадцятимісячного періоду, що починається за 24 місяці до запиту, і жодного платежу із затримкою 30 днів або більше протягом дванадцяти місяців безпосередньо перед ним.

Проміжок між 80% і 78% — це приблизно два-три роки основної суми за звичайним тридцятирічним графіком амортизації. Два-три роки премії, яку ви могли б припинити платити, надіславши листа. Цей проміжок — це вся бізнес-модель того, щоб вам не розповідати.

А тепер визначення, яке псує все свято.

"Початкова вартість" означає меншу з двох величин: ціну продажу нерухомості, зазначену в договорі, або оціночну вартість на момент завершення угоди.

Прочитайте ще раз. Це ціна, яку ви заплатили. Зафіксована. Назавжди. Ваш будинок може подорожчати вдвічі — і це нічого не змінить щодо дверей один і два. Федеральний закон не цікавить, скільки ваш будинок коштує сьогодні. Його цікавить, скільки ви заплатили за нього у 2023 році.

Якщо ви купували в Jackson County, Missouri, де медіанна ціна продажу зростає на +6.8% рік до року, це дратує, бо подорожчання ось воно, а закон відмовляється його враховувати.

Що підводить нас до дверей, які його враховують.

Двері три: правило Fannie Mae, і воно використовує сьогоднішню цифру

Посібник з обслуговування Fannie Mae, розділ B-8.1-04, дозволяє припинення MI за ініціативою позичальника на основі поточної вартості нерухомості. Не ціни, яку ви заплатили. Того, скільки вона коштує зараз.

Тип нерухомості	Необхідний LTV за поточною вартістю	Вік кредиту
Одноквартирне основне житло або друге житло	75% або менше	Від two до five років
Одноквартирне основне житло або друге житло	80% або менше	Більше five років
Інвестиційна нерухомість або основне житло на 2–4 квартири	70% або менше	Більше two років

Вимоги Fannie до платіжної історії конкретні й трохи суворіші за вимоги закону: кредит має бути поточним на момент звернення, без платежів із затримкою 30 або більше днів за останні 12 months і без платежів із затримкою 60 або більше днів за останні 24 months.

Тепер зробіть арифметику, яку HPA вам не дозволяє.

Скажімо, ви купили за $300,000 з 10% першим внеском. Ваш кредит — $270,000 — 90% LTV, PMI з першого дня. Через two роки ваш залишок десь близько $261,000 (це просто амортизація; точна цифра є у вашій виписці). За федеральним законом ви навіть близько не підійшли до дати скасування на рівні 80%, бо 80% від початкової вартості — це $240,000, а ви на $21,000 вище.

Але за B-8.1-04, якщо оцінка показує, що будинок коштує $350,000, ваш поточний LTV — приблизно 74.6% — нижче порогу 75%, і кредит має вік понад two роки. Двері три відчиняються. Двері один і два все ще за роки попереду.

У цьому вся суть. Той самий будинок, той самий залишок, той самий день, а відповідь — ні за федеральним законом і так за посібником з обслуговування, бо вони ставлять різні питання.

Негламурні деталі

Вам потрібно з'ясувати, кому насправді належить ваш кредит. Не кому ви надсилаєте чек — це сервісер. B-8.1-04 — це правило Fannie Mae, і воно регулює кредити Fannie Mae. Якщо ваш кредит належить Freddie Mac або портфельному кредитору, ви під іншими правилами. Запитайте свого сервісера письмово, який інвестор володіє кредитом і яка його політика припинення на основі поточної вартості. Домагайтеся відповіді.

Оцінка — це не Zestimate і не огляд з автомобіля. Fannie вимагає, щоб LTV підтверджувався «оцінкою нерухомості на основі огляду як інтер'єру, так і екстер'єру об'єкта», замовленою обслуговуючою компанією через власну систему Fannie. Ви не обираєте оцінювача. Ви не можете надіслати їм роздруківку з порталу. Хтось буде ходити по вашій кухні.

І я не збираюся говорити вам, скільки це коштує. Servicing Guide не вказує, хто несе витрати. CFPB, описуючи той самий процес, лише зазначає, що вам «можливо, доведеться надати докази (наприклад, оцінку)» — і мовчить про рахунок. Я не знайшов жодного первинного джерела з типовою цифрою для Kansas City, тому не друкую її, і вам варто з підозрою ставитися до будь-якого сайту з нерухомості KC, який це робить. Що б я насправді зробив: зателефонував обслуговуючій компанії, отримав вартість письмово та порівняв її з рядком PMI у власній виписці. Якщо премія становить кілька сотень доларів на місяць, математика відповідає сама за себе за один платіжний цикл. Якщо ви й так близькі до автоматичної дати 78%, можливо, взагалі не варто нічого замовляти.

Коли це припиняється, це припиняється швидко. Після скасування або припинення жодні подальші платежі PMI не можуть вимагатися пізніше ніж через 30 днів, і обслуговуюча компанія повинна повернути всі незароблені премії протягом 45 днів. Якщо ваша виписка все ще показує цей рядок на третьому місяці, це не затримка. Це порушення.

Запасний варіант, про який більшість людей ніколи не чули

Існує третій федеральний вихід, і він для людини, чия вартість не зросла і яка ніколи нічого не просила.

Згідно з 12 U.S.C. § 4902(c), якщо PMI не було скасовано і не припинилося автоматично, воно має закінчитися не пізніше першого дня місяця, що безпосередньо слідує за серединою періоду амортизації — рік 15 для 30-річної позики — незалежно від LTV, якщо ви вчасно платите.

П'ятнадцять років. Незалежно від LTV. Це реальний захист, і це жахливий результат, тому що досягнення його означає, що ви платили півтора десятиліття премій, які лист і оцінка могли б припинити на третьому році.

FHA: нічого з вищезазначеного до вас не стосується

Це те, що я найбільше хочу, щоб почули новоприбулі, тому що позика FHA з початковим внеском 3.5% тут справді поширена, і страхування іпотеки на неї поводиться зовсім не так, як PMI.

HUD Mortgagee Letter 2013-04 скасував автоматичне припинення MIP для FHA. Для номерів справ FHA, присвоєних 3 червня 2013 року або пізніше:

Початковий LTV (без урахування фінансованого UFMIP)	Як довго діє річний MIP
90% або менше	11 років
Більше 90%	До кінця терміну іпотеки (або перших 30 років)

Покупка з початковим внеском 3.5% — це LTV 96.5%. Це чітко потрапляє в другий рядок. Ваше іпотечне страхування не знімається, коли ви досягаєте 80%. Воно не знімається, коли ви досягаєте 78%. Воно не знімається, коли будинок зростає в ціні. Воно знімається, коли ви рефінансуєте в конвенційну позику — нова позика, нові витрати на закриття угоди, і яка б ставка не була на ринку того тижня.

А це означає, що рішення FHA-чи-конвенційна, яке ви приймаєте за кухонним столом перед тим, як писати оферту, насправді не є рішенням про ваш початковий внесок. Це рішення про те, чи маєте ви взагалі вихід. Ніхто не формулює це так на етапі попереднього схвалення.

Чесна версія

Якщо у вас конвенційна позика на будинок, у якому ви живете:

Знайдіть початкову вартість вашої позики — контрактну ціну, або оцінку при закритті угоди, якщо вона була нижчою. Це ваш знаменник для федеральних виходів, і він ніколи не змінюється.
Знайдіть баланс, при якому ви досягаєте 80% від нього. Це день, коли ви надсилаєте листа. Не день, коли вам зателефонує сервісер, тому що сервісер вам не зателефонує.
Якщо ваш будинок зріс у ціні і вашій позиці щонайменше два роки, запитайте про припинення на основі поточної вартості, називаючи це саме так. Скажіть "Servicing Guide B-8.1-04." Саме слово "оцінка" отримає лише знизування плечима. Номер розділу приведе вас до потрібного відділу.

І чесне застереження щодо цього метро, бо я краще скажу це, ніж дозволю вам виявити самостійно: третій вихід працює завдяки зростанню цін, а зростання цін тут розподілене нерівномірно. Ціни продажів у Jackson County, Missouri зросли на 6.8% за рік. Johnson County, Kansas зріс на 0.2%. Покупець на стороні Kansas, який розраховує, що ринок зніме п'ять пунктів з його LTV за три роки, розраховує на щось, чого недавні дані не показують. На тому боці лінії, перший і другий виходи — нудні, ті що через погашення основної суми — можуть бути єдиними виходами, які є.

У будь-якому випадку, лист безкоштовний. Напишіть його.

Джерела

01 Under the Homeowners Protection Act, the 'cancellation date' for a fixed-rate mortgage is the date the principal balance is first scheduled to reach 80% of the original value of the property; the 'termination date' is the date it is first scheduled to reach 78% of original value.
law.cornell.edu · 2026-07-14
02 'Original value' means the lesser of the sales price of the property as reflected in the contract, or the appraised value at the time the mortgage transaction was consummated. Appreciation after closing does not change it.
law.cornell.edu · 2026-07-14
03 'Good payment history' under the HPA means no payment 60 days or more past due in the 12-month period beginning 24 months before the cancellation date or request, and no payment 30 days or more past due in the 12 months preceding it.
law.cornell.edu · 2026-07-14
04 The HPA applies to residential mortgage transactions — a mortgage on a single-family dwelling that is the mortgagor's principal residence — consummated on or after July 29, 1999.
law.cornell.edu · 2026-07-14
05 Borrower-requested cancellation at 80% requires a written request to the servicer, a good payment history, being current on payments, evidence that the property value has not declined below original value, and certification that the property is unencumbered by a subordinate lien.
law.cornell.edu · 2026-07-14
06 PMI terminates automatically on the termination date (78% of original value) if the borrower is current, and if not current, on the first day of the first month beginning after the borrower becomes current.
law.cornell.edu · 2026-07-14
07 Final termination: if PMI has not been canceled or automatically terminated, coverage must end no later than the first day of the month immediately following the midpoint of the loan's amortization period, provided the borrower is current — 15 years into a 30-year loan, regardless of LTV.
law.cornell.edu · 2026-07-14
08 No further PMI payments may be required more than 30 days after cancellation or termination, and the servicer must return all unearned premiums within 45 days.
law.cornell.edu · 2026-07-14
09 Fannie Mae Servicing Guide B-8.1-04 permits borrower-initiated MI termination based on CURRENT property value: for a one-unit principal residence or second home, LTV must be 75% or less if seasoning is between two and five years, or 80% or less if seasoning is greater than five years.
servicing-guide.fanniemae.com · 2026-07-14
10 For an investment property or a 2–4 unit principal residence, Fannie Mae requires an LTV of 70% or less and seasoning greater than two years for current-value termination.
servicing-guide.fanniemae.com · 2026-07-14
11 Fannie Mae's payment record requirement: the loan must be current when termination is requested, with no payment 30 or more days past due in the last 12 months and no payment 60 or more days past due in the last 24 months.
servicing-guide.fanniemae.com · 2026-07-14
12 Fannie Mae requires that satisfaction of the LTV criterion be evidenced by a property valuation based on an inspection of BOTH the interior and the exterior of the property.
servicing-guide.fanniemae.com · 2026-07-14
13 HUD Mortgagee Letter 2013-04: for FHA case numbers assigned on or after June 3, 2013, annual MIP is assessed for the first 11 years of the term when the original principal obligation was 90% LTV or less, and until the end of the term (or the first 30 years) when LTV was greater than 90%. This rescinded the automatic MIP cancellation announced in MLs 2000-38 and 2000-46.
hud.gov · 2013-01-31
14 The CFPB confirms the 80% written request / 78% automatic / midpoint structure and says a borrower 'may need to provide evidence (for example, an appraisal)' — it does not state who bears the cost.
consumerfinance.gov · 2026-07-14
15 Jackson County, MO median sale price $299,000, up 6.8% year over year (three months ending May 2026). Johnson County, KS median $486,000, up 0.2% year over year.
redfin.com · 2026-05-31

Common questions

What is the difference between the 80% exit and the 78% exit?

78% is the servicer's problem. 80% is yours. Under the Homeowners Protection Act the servicer must terminate PMI automatically on the date your balance is first scheduled to reach 78% of original value, if you are current — you do nothing. At 80% you can *request* cancellation, but you have to put it in writing, be current, have a good payment history, show the value hasn't dropped below original value, and certify there's no second lien. Nobody mails you a reminder at 80%.

Does my house appreciating help me get rid of PMI?

Not under the federal statute. The HPA defines 'original value' as the lesser of your contract sales price or the appraised value at closing — appreciation is irrelevant to both the 80% and 78% exits. Appreciation only helps you under the investor's servicing rules. Fannie Mae's Servicing Guide B-8.1-04 allows borrower-initiated termination based on current value: 75% LTV or less if the loan is two to five years old, 80% or less if it's more than five years old. That is the only door that lets today's value do the work.

Do I get PMI removed on my FHA loan?

Almost certainly not by waiting. Under HUD Mortgagee Letter 2013-04, for FHA case numbers assigned on or after June 3, 2013, the annual MIP runs for the life of the loan (up to 30 years) if your original LTV was above 90% — which describes every 3.5%-down FHA purchase. It's 11 years if your original LTV was 90% or less. The ML explicitly rescinded the old automatic cancellation. On an FHA loan you don't cancel the insurance; you refinance out of it.

Who pays for the appraisal or BPO?

I don't know, and I'm not going to guess a Kansas City number. Fannie's Servicing Guide requires a valuation based on an inspection of both the interior and the exterior of the property — a real BPO or appraisal, not a Zillow estimate — but it does not state who bears the cost, and the CFPB doesn't either. Ask your servicer for the cost in writing before you order anything, and weigh it against the PMI premium on your own statement.

What if I never hit 80% and never ask?

There's a backstop nobody reaches on purpose. Under 12 U.S.C. § 4902(c), if PMI hasn't been canceled or automatically terminated, it must end no later than the first day of the month after the midpoint of your amortization period — year 15 of a 30-year loan — regardless of LTV, as long as you're current. That is the worst-case exit, and it is fifteen years of premiums you probably didn't have to pay.

If you're still shopping, the loan structure you pick this month decides which of these three doors you'll be standing in front of in three years. That conversation happens at kc-relo.com.

Run your numbers Або просто зателефонуйте мені — (816) 258-RELO(816) 258-7356