Район · Міссурі · округ Jackson · SW
Armour Hills
Спланований. З обсадженими деревами вулицями. З бунгало й Tudor.
Armour Hills — це 1,062 житлові ділянки й вісім комерційних, спроєктовані одним цілісним задумом. J.C. Nichols купив цю землю в 1922 і протягом наступного десятиліття забудовував прямокутник між Brookside Road і Oak, 65th і Gregory — бунгало й Tudor, зведені за різними планами так, щоб на одному кварталі не було двох однакових будинків. Сто чотири роки потому вулиці досі читаються так, як їх було розплановано: узгоджені відступи від червоної лінії, безперервні тротуари й крони дерев, які мали ціле століття, щоб зімкнутися над проїжджою частиною.
Будинки. Приблизно 1,700 квадратних футів — ось що дає медіанна ціна. Цегла, штукатурка й дерев’яна обшивка; оштукатурені стіни, дерев’яні підлоги, слухові вікна й багато гаражів на одне авто з під’їздом із провулка. Ділянки — це ділянки 1922 року, тобто вузький фасад і скромний задній двір. Усе під будинком має сто років: каналізаційні відводи з глини, оригінальна або частково оновлена електрика й фундаменти, які ціле століття стояли на розширюваних глинистих ґрунтах Kansas City. Ніщо з цього не є дефектом — це просто типовий профіль обслуговування для тієї епохи, і його треба закладати в бюджет. Обстежте каналізаційний відвід, отримайте висновок щодо фундаменту й з’ясуйте, що за електрощиток стоїть у будинку, перш ніж робити письмову пропозицію.
Скільки це коштує. У кварталі, що завершився May 31, 2026, медіанний продаж становив $501,500 при $289 за квадратний фут, із медіаною шість днів на ринку — на основі чотирнадцяти продажів, а це мала вибірка, і ми краще скажемо це прямо, ніж прикрашатимемо цифри. Walk Score — 63: Brookside Shops і вітрини на 63rd Street справді в пішій доступності з більшої частини району, а майже все інше потребує авто. Harry Wiggins Trolley Track Trail проходить старою смугою відведення трамвайної лінії вздовж західного краю.
Стаття витрат, про яку ніхто не згадує. Тутешня асоціація домовласників — це не клуб із розсилкою за $35. Внески обов’язкові: кожну нерухомість оцінюють у $130 плюс змінна сума залежно від ширини фасаду ділянки, рахунок виставляють у грудні, а прострочення настає February 1. Таблиця ставок за фасад ніде публічно не оприлюднена, тож ваш рахунок не буде таким самим, як у сусіда. Запитайте продавця, скільки він фактично платив.
Податки. Це Jackson County. Ставка mill levy — 83.882, законодавчо встановлені 1.594% від ринкової вартості (19% коефіцієнт оцінки), а оцінювання майна округом уже три роки поспіль перебуває в судових спорах. Отримайте фактичний податковий рахунок за 2025 для конкретної ділянки — не оцінку з порталу оголошень.
Школи. Адреса належить до Kansas City Public Schools (district 33). Border Star Montessori, магнітна школа KCPS за адресою 6321 Wornall, розташована на західному краю й приймає за лотереєю. Межі шкільних округів у цьому метро не збігаються з межами міст чи районів, а Armour Hills лежить достатньо близько до кількох стиків, тож варто підтвердити закріплену школу для конкретної ділянки, а не для району загалом.
Пересування. Вісім хвилин до Plaza, шістнадцять до downtown, сорок три до KCI — усе за вільного руху, без моделювання заторів. Найближчий рейковий громадський транспорт — Main Street Extension трамвая, приблизно за півтори милі на північ, біля Plaza.
Ціна за квадратний фут тут відображає вік і розташування житлового фонду більше, ніж його розмір: медіанний продаж — це приблизно 1,700 квадратних футів на вузькій ділянці 1922 року, зі столітнім механічним і конструктивним профілем під будинком та обов’язковими внесками поверх податкового рахунку.
Житло та вулиці
- Бунгало й Tudor 1922–1930-х років на вуличній сітці J.C. Nichols, із дорослим деревним пологом і безперервними тротуарами
- Walk Score 63 — Brookside Shops і комерційна смуга 63rd Street розташовані в пішій доступності від більшості з 1,062 ділянок
- Вісім хвилин до Plaza і шістнадцять до downtown за вільного руху; Harry Wiggins Trolley Track Trail проходить уздовж західного краю
- Окремі гаражі з доступом із провулка на більшості кварталів, вузькі ділянки 1922 року з невеликими задніми дворами та обов’язкові внески до homes association для кожної ділянки
Що варто знати, перш ніж робити пропозицію
- Медіанна ціна продажу становить $501,500 за $289/кв. фут — приблизно 1,700 квадратних футів. Це ділянки, розплановані у 1922 році; і площа будинків, і розмір подвір’я малі відносно ціни.
- Внески обов’язкові, а не добровільні. Кожна нерухомість має нарахування $130 плюс змінну суму залежно від фасаду ділянки, рахунок виставляють у грудні, а сплатити потрібно до January 31. Графік нарахувань за фасад не опублікований — попросіть у продавця його фактичний рахунок, бо ваша сума не збігатиметься із сумою сусіда.
- Kansas City Public Schools (KCPS, district 33) обслуговує цю адресу. Межі округу не збігаються з межами міста чи району — підтвердьте прив’язку для конкретної ділянки, а не для району загалом.
- Чотирнадцять будинків було продано за квартал, що завершився May 31, 2026, а медіанний будинок пішов за шість днів. Запас пропозицій малий, а час на рішення короткий.
- Jackson County: 83.882 mills, ефективно 1.594% від ринкової вартості, а оцінки округу вже три роки перебувають у судових спорах. Отримайте фактичний рахунок за 2025 для цієї ділянки, а не онлайн-оцінку.
- Будівництво 1920-х років на глині Kansas City. Закладіть у бюджет інспекції бокової каналізаційної лінії, електрощита, руху фундаменту та оригінальних вікон.
Порівняти з