Ваш обустроенный цокольный этаж с выходом на улицу — это не жилая площадь. Fannie Mae установило это правило с April 1, 2022 — и именно отсюда берётся разрыв в оценке.

В листинге указано 3,200 square feet. Вы проходите по дому, и это действительно 3,200 square feet — вы чувствуете каждый из них. Два этажа наверху, плюс обустроенный нижний уровень с баром, потолками высотой nine feet, полноценной ванной комнатой и стеклянной раздвижной дверью, которая выходит прямо на задний двор на уровне земли — потому что участок имеет уклон, и дом был построен так, чтобы это использовать. Вот это — дом в Kansas City. Это тот самый дом в Kansas City.

А потом приходит оценка, и оценщик написал 2,000 square feet.

Никто не ошибся. Никто вас не обманул. Просто листинг и оценка измеряют две разные вещи, и только одна из них допускается в кредитное дело.

Правило, сразу и прямо

Руководство по продажам Fannie Mae, раздел B4-1.3-05:

"Fannie Mae считает уровень ниже уровня земли, если любая его часть находится ниже уровня земли, независимо от качества отделки или площади окон в любом помещении."

И затем, словно авторы держали перед глазами фото дома с walkout на склоне в Kansas City:

"Частично заглублённая зона с walkout и отделанными помещениями не включается в надземную площадь или подсчёт комнат."

Любая часть. Не «в основном». Не «если там темно». Не «кроме случаев, когда есть аварийные окна и бар». Если хотя бы один угол этого уровня соприкасается с грунтом снаружи стены, весь уровень считается ниже уровня земли, и каждый отделанный square foot вычитается из общей жилой площади.

Собственный FAQ Fannie по правилам измерений не оставляет лазеек: "Этаж считается частично или полностью ниже уровня земли, если любая часть его стен не находится полностью на уровне земли или выше."

И нет, сменой кредитора вы от этого не уйдёте

Этот момент я хочу закрепить особенно чётко, потому что постоянно слышу неправильную версию.

Fannie Mae ввела обязательное применение стандарта измерений ANSI Z765-2021 для соответствующих оценок с датой вступления в силу April 1, 2022 или позже — об этом было объявлено в Selling Guide Announcement SEL-2021-11 ещё в December 2021. Примерно полтора года после этого ходила технически верная история: это требование Fannie, найдите кредитора, работающего с Freddie.

Эта история умерла November 2, 2023, когда Freddie Mac принял тот же стандарт ANSI для оценок, требующих внутреннего и внешнего осмотра.

Между ними — это и есть конвенциональный рынок. А Fannie прямо закрыла лазейку с «местными обычаями». В их FAQ спрашивают, может ли оценщик изменить площадь объекта в соответствии с местным обычаем. Ответ — одно слово: «Нет». Следующий вопрос — могут ли оценщики добровольно отказаться от стандарта. Тот же ответ.

В Kansas City есть «местный обычай» относительно цокольных этажей. Он очень устойчивый. Но это не защита.

Цокольный этаж не обесценивается — он учитывается в другой строке

Именно здесь большая часть интернета ошибается в обратную сторону и серьёзно пугает людей.

Fannie Mae, тот же раздел:

«Помещения, не включённые в подсчёт комнат надземной части, могут существенно увеличивать стоимость объекта, особенно если качество отделки высокое».

Оценщику предписано указывать подземные площади отдельно и «вносить соответствующие корректировки в строку Basement & Finished Rooms Below-Grade в таблице корректировок сравнительного подхода».

Эта строка есть в таблице. Она всегда была в таблице. Ваш отделанный walkout-уровень оценивается там, в сравнении с отделанными walkout-уровнями в аналогах, и на рынке, где дома на склонах с walkout — региональная визитная карточка, у местных оценщиков достаточно аналогов для построения этой корректировки.

Fannie говорит об этом прямо. На вопрос, влияет ли исключение этих площадей из надземного показателя негативно на стоимость объекта, ответ: «Нет. Стандарт определяет прозрачный, профессиональный подход к описанию объекта, что даёт оценщикам единую отправную точку для анализа стоимости, но ничего не говорит о том, как оценщики проводят этот анализ. При правильном применении соблюдение стандарта не меняет стоимость объекта».

Так что цокольный этаж перемещён, а не удалён. Прочитайте это дважды, потому что это та самая фраза, которая не даёт вам паниковать, и та самая фраза, которая не даёт вам переплатить, — и это одна и та же фраза.

Чем цокольный этаж не является — это равноценной заменой надземных квадратных футов. И именно это различие — перемещён, а не удалён — и есть то место, где создаётся разрыв.

Как на самом деле возникает разрыв

Проследите за арифметикой. Эти суммы в долларах приведены для примера — я не публикую цену за квадратный фут в KC, которую не могу подтвердить источником, и никто другой не должен. Важен сам механизм.

Вы влюбляетесь в листинг на 3,200 sq ft: 2,000 надземных, 1,200 отделанных в walkout-уровне. Вы смотрите, за сколько продаются дома площадью 3,200 квадратных футов, и формируете предложение исходя из этого.

Оценщик открывает дело, применяет ANSI и пишет:

• Gross living area: 2,000 sq ft.
• Below-grade finished: 1,200 sq ft, с корректировкой в отдельной строке.

Теперь сетка сопоставимых продаж сравнивает ваш дом не с соседским colonial площадью 3,200 квадратных футов надземной части. Она сравнивает 2,000 квадратных футов надземной площади с 2,000 квадратных футов надземной площади, плюс корректировка на подземную часть, которая определяется тем, сколько рынок фактически платил за отделку подвала — а это, какой бы ни была сумма, не та же ставка, что для основного этажа.

Если продавец оценил все 3,200 так, будто это жилая площадь, а оценщик оценивает 2,000 как жилую площадь плюс рыночно обоснованную корректировку на подвал, разница между этими двумя арифметическими операциями — это ваш разрыв с оценкой. Он всплывает на закрытии сделки и выглядит как предательство. Это не предательство. Это было полностью предсказуемо с первого дня — из документа, который любой может прочитать бесплатно.

Разрыв с оценкой на walkout — это не заниженная оценка. Это предсказуемое вычитание, которое два разных человека выполнили двумя разными способами.

Правило высоты потолков, которое откусывает ещё один кусок

Раз уж мы здесь: у ANSI есть второй нож, и в старом жилом фонде KC он режет.

Отделанная площадь засчитывается в GLA только при высоте потолка не менее 7 футов. В комнате со скошенным потолком не менее 50% отделанной площади должно иметь потолок 7 футов, и ни одна часть ниже 5 футов не учитывается вообще.

Подумайте, что это означает для:

• Отделанного чердака или переоборудованного верхнего этажа в bungalow 1920s годов, где основную работу выполняют аттиковые стены.
• 1½-этажного Cape Cod, где скошенный потолок может не пройти тест на 50%.
• Любого нижнего уровня, где воздуховоды опускаются ниже 7 футов на значительной части отделанной комнаты.
• Двусветного фойе — стандартная формулировка «не допускает включения проёмов на нижний этаж, например, двусветных фойе, в указываемую площадь», так что эффектный вход считается один раз, а не дважды.

Ничто из этой отделанной площади не исчезает из оценки. Термин Fannie для неё — nonstandard finished area, и она указывается отдельно, с корректировкой, которую оценщик должен обосновать рыночными данными. Но она выходит из числа, которое сравнивается с соседями, и опять же — в листинге её почти наверняка указали вам как квадратные футы.

Что это значит для составления оффера

Не «уходите». Kansas City — это рынок подвалов, и hillside walkout — это, без преувеличения, одно из лучших преимуществ покупки дома здесь. Вы бы отказались от удобства ради того, чтобы избежать арифметики. Вместо этого:

1. Спросите, прежде чем писать оффер, какие квадратные футы к чему относятся. Каждый листинг в KC должен указывать надземную отделанную площадь отдельно от подземной отделанной. Многие так и делают. Если в документе только одна общая цифра — это ваш первый вопрос, а не последний.

2. Исходите из того, что оценённая GLA будет равна надземной площади. Не потому что оценщик настроен враждебно — а потому что он обязан по контракту. Формируйте цену оффера, понимая, что подвал будет оценён по строке подвала.

3. Подбирайте формулировку о разрыве с оценкой под реальный риск, а не под ощущения. Пункт о разрыве с оценкой, где вы соглашаетесь покрыть часть разницы наличными — реальный инструмент на конкурентном рынке. Для объекта с высоким риском отказа от сделки сумма, которую вы вписываете в этот пункт, должна быть арифметическим решением, принятым до того, как вы эмоционально привязались, а не паническим решением одиннадцать дней спустя.

4. Знайте, что измеряется по этому стандарту, а что нет. ANSI не требуется для настольных оценок и не применяется к зданиям квартирного типа или многоквартирным домам, включая объекты на 2–4 юнита. Он требуется для отдельно стоящих и сблокированных домов — таунхаусов, рядных домов, домов с общей стеной, промышленно изготовленных домов. И не ищите лазейку, о которой вы, возможно, читали в 2022 году: Fannie отменила старый код исключения «GXX001-» и теперь требует полного соответствия, при этом собственные декларации стандарта ANSI покрывают действительно неизмеримые случаи. Единственное оставшееся исключение — закон штата или нормативное требование, предписывающее другой стандарт, который оценщик обязан указать и объяснить. Никто не может отказаться от соблюдения просто потому, что хотел бы получить цифру побольше.

То, чему я не нашла источника и не стану выдумывать

Я хотела рассказать вам, какая доля домов в агломерации Kansas City имеет подвалы. Она очевидно огромна — можно проехать четыре квартала и посчитать окна аварийного выхода — но я искала обоснованную опубликованную цифру в Census American Housing Survey и в HUD's Kansas City Comprehensive Housing Market Analysis и не нашла такой, за которую готова поручиться своей лицензией. Поэтому в этой статье этого числа нет. В чьей-то другой статье оно будет, и они его выдумали.

Что я могу вам сказать — это то, что чёрным по белому написано двумя институтами, от которых зависит, закроется ли ваш кредит: число в листинге и число в оценке измеряют разные вещи, и только одно из них попадёт в дело.

Узнайте это до того, как влюбитесь в мини-бар.