Ваш облаштований цокольний поверх із виходом на рівень землі — це не житлова площа. Fannie Mae встановила це правило ще April 1, 2022 — і саме звідси береться розбіжність в оцінці.

В оголошенні вказано 3,200 square feet. Ви проходите по дому, і це справді 3,200 square feet — ви відчуваєте кожен із них. Два поверхи нагорі, а внизу — облаштований цокольний рівень із баром, стелею висотою nine-foot, повноцінною ванною кімнатою та скляними розсувними дверима, що виходять на задній двір на рівні землі, бо ділянка має ухил, і будинок спроєктовано так, щоб це використати. Ось такий він — будинок у Kansas City. Ось він — той самий будинок Kansas City.

А потім приходить оцінка, і оцінювач написав 2,000 square feet.

Ніхто не помилився. Ніхто вас не обманув. Сталося те, що в оголошенні й в оцінці вимірюють дві різні речі, і лише одна з них допускається в кредитній справі.

Правило, одразу

Fannie Mae's Selling Guide, розділ B4-1.3-05:

"Fannie Mae considers a level to be below-grade if any portion of it is below-grade, regardless of the quality of its finish or the window area of any room."

І далі, ніби автори тримали відкритою на сусідньому моніторі сторінку з будинком на схилі Kansas City із виходом на рівні землі:

"A walk-out partially below-grade area with finished rooms would not be included in the above-grade square footage or room count."

Будь-яка частина. Не «переважно». Не «якщо там темно». Не «хіба що є аварійні вікна та бар». Якщо хоч один кут цього рівня має ґрунт із зовнішнього боку стіни, весь рівень вважається below-grade, і кожен облаштований square foot із нього виключається з gross living area.

Власний FAQ Fannie щодо правил вимірювання не залишає жодного простору для маневру: "A floor level is partially or wholly below-grade if any portion of its walls is not entirely at or above ground level."

І ні, ви не зможете обійти це, змінивши кредитора

Це те, що я хочу чітко пояснити, бо постійно чую неправильну версію.

Fannie Mae запровадила стандарт вимірювання ANSI Z765-2021 для відповідних оцінок із датою набуття чинності April 1, 2022 або пізніше — про це було оголошено в Selling Guide Announcement SEL-2021-11 ще в December 2021. Приблизно вісімнадцять місяців після цього ходила технічно правдива історія: це вимога Fannie, візьміть кредитора Freddie.

Ця історія померла November 2, 2023, коли Freddie Mac прийняв той самий стандарт ANSI для оцінок, що вимагають внутрішнього та зовнішнього огляду.

Між ними — це і є традиційний ринок. І Fannie чітко закрила двері для «місцевих звичаїв». У їхньому FAQ запитують, чи може оцінювач змінити площу об'єкта відповідно до місцевих звичаїв. Відповідь — одне слово: «No.» Наступне запитання — чи можуть оцінювачі добровільно відмовитися від стандарту. Та сама відповідь.

У Kansas City є «місцевий звичай» щодо цокольних поверхів. Він досить усталений. Але це не є захистом.

Цокольний поверх не знецінюється — він в іншому рядку

Ось де більшість інтернету помиляється в протилежному напрямку й сильно лякає людей.

Fannie Mae, той самий розділ:

«Rooms that are not included in the above-grade room count may add substantially to the value of a property, particularly when the quality of the finish is high.»

Оцінювачу вказано звітувати про площі нижче рівня землі окремо та «make appropriate adjustments for them on the Basement & Finished Rooms Below-Grade line in the Sales Comparison Approach adjustment grid.»

Цей рядок існує в таблиці. Він завжди існував у таблиці. Ваш облаштований walkout оцінюється там, порівняно з облаштованими walkout у порівнянних об'єктах, і на ринку, де hillside walkout є регіональною візитівкою, місцеві оцінювачі мають достатньо порівнянних об'єктів, щоб побудувати це коригування.

Fannie каже це прямо. На запитання, чи вплине виключення цих площ із надземного показника негативно на вартість нерухомості, відповідь така: «No. The standard defines a transparent, professional approach to describing the subject, which gives appraisers a consistent starting point for the valuation analysis, but it says nothing about how appraisers conduct that analysis. Done correctly, adherence to the standard does not change the value of the property.»

Отже, цокольний поверх переміщено, а не видалено. Прочитайте це двічі, бо це речення, яке не дає вам панікувати, і речення, яке не дає вам переплатити, — і це одне й те саме речення.

Чим цокольний поверх не є — це рівноцінною заміною надземних квадратних футів. І саме ця різниця — переміщено, а не видалено — є тим місцем, де створюється розрив.

Як насправді формується розрив

Подивіться на арифметику. Ці суми в доларах — ілюстративні — я не публікую ціну за квадратний фут у KC, яку не можу підтвердити джерелом, і нікому іншому не варто. Суть — у механізмі.

Ви закохуєтесь в оголошення на 3,200 sq ft: 2,000 над рівнем землі, 1,200 облаштованих у walkout. Ви дивитесь, за скільки продаються будинки на 3,200 квадратних футів, і формуєте пропозицію на основі цього.

Оцінювач відкриває справу, застосовує ANSI і пише:

• Gross living area: 2,000 sq ft.
• Below-grade finished: 1,200 sq ft, з коригуванням в окремому рядку.

Тепер сітка порівняльних продажів порівнює не ваш будинок із сусіднім 3,200-квадратофутовим колоніальним над рівнем землі. Вона порівнює 2,000 квадратних футів над рівнем землі з 2,000 квадратних футів над рівнем землі, плюс коригування для підземного рівня, яке визначається тим, скільки ринок фактично платив за оздоблення підвалу — а це, хоч би яким воно було, не та сама ставка, що й для основного поверху.

Якщо продавець оцінив усі 3,200 так, ніби це житлова площа, а оцінювач визначає вартість 2,000 як житлової площі плюс ринково обґрунтоване коригування за підвал, різниця між цими двома арифметичними операціями — це ваш розрив в оцінці. Він з'являється на закритті угоди і виглядає як зрада. Це не зрада. Це було цілком передбачувано з першого дня, з документа, який будь-хто може прочитати безкоштовно.

Розрив в оцінці для walkout — це не занижена оцінка. Це передбачуване віднімання, яке дві різні людини виконали двома різними способами.

Правило висоти стелі, яке забирає ще один шматок

Поки ми тут: ANSI має другий ніж, і в старішому житловому фонді KC він ріже.

Оздоблена площа зараховується до GLA лише якщо має висоту стелі щонайменше 7 футів. У кімнаті з похилою стелею щонайменше 50% оздобленої квадратури повинно мати 7-футову стелю, і жодна частина нижче 5 футів не зараховується взагалі.

Подумайте, що це означає для:

• Оздобленого горища або переобладнаного верхнього поверху в бунгало 1920s, де основну роботу виконують низькі стіни.
• 1½-поверхового Cape Cod, де похила стеля може не пройти тест на 50%.
• Будь-якого нижнього рівня, де повітроводи опускаються нижче 7 футів на частині оздобленої кімнати.
• Двоповерхового фойє — стандарт «не дозволяє включати отвори до поверху нижче, наприклад, двоповерхові фойє, у заявлену квадратуру», тож той вражаючий вхід рахується один раз, а не двічі.

Жодна з цих оздоблених площ не зникає з оцінки. Термін Fannie для цього — нестандартна оздоблена площа, і вона вказується окремо, з коригуванням, яке оцінювач має підтвердити ринковими даними. Але вона виходить із числа, яке порівнюється з сусідами, і знову — в оголошенні майже напевно вказали її вам як квадратуру.

Що це означає для того, як ви складаєте пропозицію

Не «відмовлятися». Kansas City — це ринок підвалів, і hillside walkout — це, справді, одна з найкращих речей у купівлі будинку тут. Ви б відмовилися від переваги, щоб уникнути арифметики. Натомість:

1. Запитайте, перш ніж писати, які квадратні фути є якими. Кожне оголошення в KC повинно вказувати оздоблену площу над рівнем землі окремо від оздобленої площі під рівнем землі. Багато так і роблять. Якщо в документі лише одна загальна цифра, це ваше перше запитання, а не останнє.

2. Припускайте, що оцінена GLA буде числом над рівнем землі. Не тому, що оцінювач вороже налаштований — а тому, що він зобов'язаний за контрактом. Формуйте ціну пропозиції, знаючи, що підвал буде оцінено в рядку для підвалу.

3. Визначайте розмір застереження про розрив в оцінці відповідно до реального ризику, а не до настрою. Застереження про розрив в оцінці, де ви погоджуєтесь покрити певну суму нестачі готівкою — це реальний інструмент на конкурентному ринку. Для об'єкта з високим ризиком відмови від угоди сума, яку ви вписуєте в це застереження, має бути арифметичним рішенням, прийнятим до того, як ви емоційно прив'язалися, а не панічним рішенням через одинадцять днів.

4. Знайте, що вимірюється цим методом, а що ні. ANSI не є обов'язковим для кабінетних оцінок і не може застосовуватися до будівель квартирного типу чи багатоквартирних будинків, включаючи ті, що мають від 2 до 4 квартир. Він є обов'язковим для окремих і прибудованих будинків — таунхаусів, рядних будинків, будинків на дві сім'ї, промислово виготовлених будинків. І не шукайте лазівку, про яку ви могли читати в 2022 році: Fannie скасувала старий код винятку «GXX001-» і тепер вимагає повної відповідності, при цьому власні декларації стандарту ANSI охоплюють випадки, які справді неможливо виміряти. Єдиний виняток, що залишився — це закон штату або регуляторна вимога, що передбачає інший стандарт, який оцінювач повинен процитувати та пояснити. Ніхто не може відмовитися лише тому, що хотів би більшу цифру.

Те, чого я не зміг підтвердити джерелами, і не буду вигадувати

Я хотів розповісти вам, яка частка будинків у метрополії Kansas City має підвали. Вона очевидно величезна — можна проїхати чотири квартали і порахувати вікна аварійного виходу — але я шукав надійну опубліковану цифру в Census American Housing Survey та в HUD's Kansas City Comprehensive Housing Market Analysis і не знайшов такої, за яку поручився б своєю ліцензією. Тому в цій статті цього числа немає. У чиїйсь іншій статті воно буде, і вони його вигадали.

Що я можу вам сказати — це те, що чорним по білому написано двома установами, які вирішують, чи закриється ваш кредит: число в оголошенні та число в оцінці вимірюють різні речі, і лише одне з них потрапить у справу.

Дізнайтеся це до того, як закохаєтесь у барну стійку.