Гроші

Missouri заморозить ваш податок на нерухомість із 62 років — але лише якщо ваш округ приєднався, а вікно Clay County на 2026 рік закрилося 31 березня

Програма заморожування податку на нерухомість для літніх людей у Missouri не має обмежень за доходом чи вартістю житла, і закон забороняє округам звужувати коло тих, хто має право на участь. Чого вона не має — це єдиного терміну подання на рівні штату. Clay County приймав заявки з 1 січня по 31 березня. Platte County приймає з 1 жовтня по 31 грудня. Jackson County має власний графік. Пропустите вікно — чекатимете рік, поки лічильник тікає.

Nataliya Hennings · 2026-07-14

Опубліковано Move to KC · RE/MAX Innovations · Вона — практикуючий REALTOR®, і будинки представлені на її основному сайті, kc-relo.com.

Якщо вам 62 роки або більше і ви володієте будинком у Clay County, Missouri, найдорожча подія цього року, ймовірно, сталася з вами 31 березня — і ви, найімовірніше, цього не помітили.

Це був останній день, коли Clay County приймав заявки на програму пільг з податку на нерухомість для людей старшого віку. Не останній день для поновлення. Останній день, крапка. Формулювання самого округу відверте: це була єдина можливість подати заявку на 2026 рік. Якщо вам виповнилося 62 у квітні, або якщо у вас просто була звичайна весна і ви забули — чекаєте до січня, а ваш податковий рахунок тим часом ще рік залишається без змін.

Тим часом, за тридцять хвилин на захід, Platte County почне приймати заявки 1 жовтня. А Jackson County працює за власним графіком.

Той самий закон. Той самий штат. Три різні календарі.

Що насправді каже закон (він щедріший, ніж ви думаєте)

Ця пільга закріплена в Section 137.1050 RSMo. «Платник податків, що має право на пільгу» — це резидент Missouri, який:

досяг віку шістдесяти двох років або старший;
є зареєстрованим власником житла або має на нього законний чи справедливий інтерес, підтверджений письмовим документом; та
несе відповідальність за сплату податку на нерухомість за це житло.

Це весь перелік умов. Прочитайте двічі, бо важливо те, чого тут немає.

Немає обмеження за доходом. Немає обмеження за вартістю житла. Лікар на пенсії в будинку за $900,000 на боці Missouri має право на тих самих умовах, що й водій автобуса на пенсії в будинку за $180,000. Що б ви не думали про це як про політику — саме так написано в законі.

А початкова версія була вужчою. До 2024 року округ міг надати пільгу лише людині старшого віку, яка мала право на пенсійні виплати Social Security. SB 756 скасував цю вимогу у 2024 році і замінив її на дату народження. В ухваленому законопроєкті видно цю правку в дужках — платник податків, що має право на пільгу, це той, хто «[має право на пенсійні виплати Social Security] досяг віку шістдесяти двох років або старший» — а власне резюме Палати представників до остаточно узгодженого законопроєкту пояснює простою мовою: закон «натомість вимагає, щоб особі старшого віку було 62 роки або більше».

Тож якщо вам колись казали, коли ця програма тільки з'явилася, що ви не маєте права, бо не мали права на пенсійні виплати Social Security — це більше не є критерієм. Закон більше не питає про це. Він питає, скільки вам років.

Закон також передбачив, що округи можуть проявляти креативність, і заблокував це. Дослівно: округ може ухвалити розумні процедури для виконання цілей цього розділу, «за умови, що округ не ухвалює жодної процедури, яка обмежує визначення або обсяг поняття ‹сума пільги, на яку є право› або ‹платник податків, що має право на пільгу›, як визначено в цьому розділі».

Тож округ не може додати перевірку доходу. Не може додати обмеження за вартістю.

Але він може вирішити, коли вам дозволено переступити поріг.

Три календарі

County	Вікно подання заявок	Поновлення	Примітки
Clay	January 1 – March 31	Потрібне щороку	Вікно на 2026 рік закрите. County зазначає, що це була «єдина можливість подати заявку на 2026 рік». Заявники, схвалені у 2025 році, мають базовий податковий рік 2024.
Platte	October 1 – December 31	Потрібне щороку	Офіс клерка повідомляє про приблизно 7,000 заявок; обробка може тривати до шести місяців.
Jackson	Має власну програму	Див. нижче	Ми не змогли це перевірити.

Цей рядок про Jackson — не лінощі, а чесність. Власна сторінка Jackson County для цієї програми блокує автоматичне отримання даних — вона повертає помилку 403 — а описи з других рук, що гуляють інтернетом, посилаються на правило відповідності, яке законодавці скасували у 2024 році. Я не збираюся перетворювати чийсь застарілий переказ на дедлайн, під який ви плануєте свій рік. Якщо ви володієте нерухомістю в Jackson County, зателефонуйте до Collection Department і дізнайтеся вікно подання та правила поновлення безпосередньо від county, усно, від живої людини. А потім запишіть це в календар.

Це і є головний висновок усієї статті, і він вміщується в один рядок: заморозка — це рішення county з дедлайном від county, і саме дедлайн може вам дорого коштувати.

Дві пастки в дрібному шрифті

Пастка базового року. Clay County зазначає, що нерухомість заявника «повинна мати повністю встановлений податковий рік, щоб мати право на участь у програмі». Кредит розраховується шляхом віднімання податку базового року від податку поточного року — тож якщо базового року немає, віднімати нема від чого. Що це означає для того, хто щойно купив, або хто придбав новобудову, яка ще не була повністю внесена до реєстру — це саме те питання, на яке людині, що зменшує житлоплощу, потрібна відповідь до закриття угоди. Я не знайшов опублікованої відповіді county на цей конкретний сценарій, тому не буду її вигадувати. Запитайте county письмово, перш ніж підписувати.

Пастка реконструкції. Ця прописана в законі, і майже ніхто її не цитує. Згідно з 137.1050, якщо платник податків, що має право на пільгу, здійснює нове будівництво та покращення свого основного житла, податкове зобов'язання за початковий рік кредиту збільшується, щоб відобразити податок, що припадає на ці покращення. Переклад: ви можете заморозити будинок, який маєте. Ви не можете заморозити будинок, який збираєтеся побудувати всередині нього. Якщо план — «купити ранчо, випатрати кухню, добудувати основну спальню, а потім заморозити податки назавжди» — послідовність цих дій має більше значення, ніж хотілося б.

Тепер про межу штату, бо це справжнє питання

62-річна пара, що продає чотирикімнатний будинок у Leawood і вирішує, де провести наступні двадцять років, ставить інше питання, ніж те, на яке відповідає кожна стаття про SB 190. Ось порівняння, яке ніхто не робить.

	Missouri (округ, що приєднався)	Kansas (K-40SVR)
Вік	62+	65+ (або ветеран з інвалідністю, рейтинг 50%+)
Ліміт доходу	Немає	$58,041 або менше (2025)
Обмеження вартості житла	Немає	Оціночна вартість $350,000 або менше у базовому році
Як отримати	Подайте заявку до свого округу в установлений термін; поновлюйте за правилами округу	Подайте K-40SVR до штату
Поєднання програм	н/д	Лише одне відшкодування — не можна поєднувати з K-40H або SAFESR

Тепер порівняйте це обмеження оціночної вартості $350,000 з ринком. Медіанна ціна продажу в Johnson County становить $486,000. Програма Kansas для літніх людей структурно орієнтована нижче середини ринку Johnson County — і на додачу ще й перевіряє рівень доходу. Інші два варіанти Kansas ще вужчі: відшкодування Homestead (K-40H) обмежує дохід домогосподарства до $43,389, а саме відшкодування — до $700, а SAFESR (K-40PT) вимагає дохід $25,380 або менше. Ви обираєте одну програму. Поєднувати їх не можна.

Програма Missouri — та, що без обмежень. Програма Kansas — та, що з двома.

А те, з чого всі починають — «Missouri не оподатковує Social Security!» — взагалі не є відмінністю. Kansas звільнив усі виплати Social Security від державного прибуткового податку починаючи з податкового року 2024, і Missouri звільняє 100% виплат для платників податків віком 62 і старше з того самого року. Обидва штати. Однакова відповідь. Будь-хто, хто використовує цей аргумент, щоб продати вам будинок по один бік State Line Road, не перевіряв інший бік з 2023 року.

Число, яке справді має значення: приріст капіталу

Ось справжня відмінність, і вона суттєва саме для людини, яка це читає.

Missouri HB 594 (2025) дозволяє фізичній особі вирахувати 100% приросту капіталу, задекларованого для цілей федерального прибуткового податку, при розрахунку скоригованого валового доходу Missouri, з набранням чинності 1 січня 2025 року. Власний відділ новин Missouri Department of Revenue називає Missouri першим штатом у країні, який повністю звільнив приріст капіталу від оподаткування для фізичних осіб. Kansas не має окремої ставки на приріст капіталу — приріст вважається звичайним доходом і оподатковується за двоступеневою системою з максимальною ставкою 5.58%.

Для більшості людей це теоретично, оскільки федеральне виключення за Section 121 покриває перші $250,000 приросту на ваше основне житло, або $500,000 при спільній подачі подружжям. Але 121 не індексується на інфляцію, і будинок, куплений у 1994 році та утриманий через усе, що відбулося з цінами відтоді, може перевищити цю межу. Приріст понад виключення — ось де лінія штату починає мати доларовий знак.

І тоді постає питання, яке все вирішує: який штат оподатковує цей приріст? Як правило, той штат, резидентом якого ви є на момент продажу — і тоді питання «коли я закриваю угоду і коли фактично змінюю резидентство» перетворюється з паперової формальності на реальну суму. Я — ріелтор. Я не ваш бухгалтер, і питання часу зміни резидентства — це саме той момент, коли я зупиняюся і передаю вас фахівцю. Але на цю зустріч варто йти, знаючи, що таке питання існує, бо версія цієї розмови, яка відбувається після закриття угоди, значно сумніша.

Що б я насправді зробив

Три речі, саме в такому порядку.

Дізнайтеся, чи ваш округ приєднався до програми, і коли відкривається його вікно подачі. Не з блогу. Не з цього. Від округу.

Внесіть це вікно в календар із нагадуванням за 30 днів, щороку, назавжди. Clay поновлюється щороку. Platte поновлюється щороку. Заморозка, яку ви забули поновити, — це не заморозка.

Сплануйте послідовність продажу, переїзду та ремонту свідомо. Базовий рік, резидентство на момент закриття угоди, покращення в перший рік кредиту — три рухомі частини, кожна з яких має свою дату, і ці дати автоматично не вишиковуються на вашу користь.

Заморозка реальна, вона надзвичайно щедра, і отримати її — повністю ваша справа. Missouri написав щедрий закон, а потім передав календар округам.

Джерела

01 Section 137.1050 RSMo defines an 'eligible taxpayer' as a Missouri resident who (a) is sixty-two years of age or older, (b) is an owner of record of a homestead or has a legal or equitable interest in such property as evidenced by a written instrument, and (c) is liable for the payment of real property taxes on such homestead. There is no income limit and no home-value cap in the statute.
revisor.mo.gov · 2026-07-14
02 The anti-narrowing clause: a county 'shall not adopt any procedure that limits the definition or scope of eligible credit amount or eligible taxpayer as defined in this section.'
revisor.mo.gov · 2026-07-14
03 Under 137.1050, if an eligible taxpayer makes new construction and improvements to the homestead, the real property tax liability for the taxpayer's initial credit year is increased to reflect the tax liability attributable to that new construction and those improvements.
revisor.mo.gov · 2026-07-14
04 SB 756 (2024), as truly agreed to and finally passed, repealed and reenacted section 137.1050 RSMo. The enrolled text shows the prior eligibility test struck and replaced: an eligible taxpayer is a Missouri resident who 'Is [eligible for Social Security retirement benefits] sixty-two years of age or older' (bracketed matter is repealed). The same bill contains the anti-narrowing clause and the new-construction clause.
senate.mo.gov · 2026-07-14
05 The Missouri House's official bill summary for the truly-agreed SS SCS SB 756 states: 'Currently, a county may grant a real property tax credit to qualifying seniors if the senior is eligible for Social Security retirement benefits and meets other specified criteria. This bill instead requires that the senior be 62 years or older.'
documents.house.mo.gov · 2026-07-14
06 Clay County's application and renewal period ran January 1 through March 31, 2026, and the county states this was the only application opportunity for 2026; a renewal application is required every year, and residents who applied and were approved in 2025 have a base tax year of 2024.
claycountymo.gov · 2026-07-14
07 Clay County states that an applicant's home 'must have a fully established tax year to be eligible for the program,' and that the relief is calculated by subtracting the base year's real estate tax from the current year's.
claycountymo.gov · 2026-07-14
08 Platte County accepts senior tax credit applications from October 1 through December 31, and a renewal application is required annually. The Platte County Clerk's office reports roughly 7,000 applications received, with processing taking up to six months.
co.platte.mo.us · 2026-07-14
09 Jackson County operates its own Senior Property Tax Credit Program through the Collection Department. NOT VERIFIED TO THE COUNTY'S OWN PAGE — jacksongov.org returns 403 to automated fetches, and secondary write-ups (which we do not treat as sources) disagree with the current statute on eligibility. Call the county before you rely on any second-hand description, including ours.
jacksongov.org · 2026-07-14
10 Kansas Form K-40SVR (Property Tax Relief for Seniors and Disabled Veterans) requires household income of $58,041 or less for 2025 and a home appraised value not exceeding $350,000 in the base year, for claimants 65 or older for the entire base year or disabled veterans with a 50%+ service-connected rating. A claimant may receive only one refund across the homestead programs.
ksrevenue.gov · 2026-07-14
11 Kansas Homestead Refund (K-40H): household income $43,389 or less, maximum refund $700. SAFESR (K-40PT): age 65 or older, household income $25,380 or less, refunds 75% of property taxes actually and timely paid, home valued at $350,000 or less.
ksrevenue.gov · 2026-07-14
12 Johnson County, KS median sale price: $486,000 (three months ending May 2026).
redfin.com · 2026-05-31
13 Missouri HB 594 (2025) allows individuals to deduct 100% of all capital gains reported for federal income tax purposes when determining Missouri adjusted gross income, effective January 1, 2025. The Missouri Department of Revenue describes Missouri as the first state in the nation to completely exempt capital gains tax for individual filers.
dor.mo.gov · 2026-07-14
14 Kansas has two individual income tax brackets, 5.20% and 5.58%; Kansas does not have a separate capital gains rate, so gains are taxed as ordinary income.
taxfoundation.org · 2026-01-01
15 The federal Section 121 exclusion on the sale of a main home is up to $250,000 of gain ($500,000 for married filing jointly), subject to ownership and use tests.
irs.gov · 2026-07-14
16 Kansas exempted all Social Security benefits from state income tax beginning in tax year 2024 under 2024 Special Session SB 1, removing the prior income threshold.
klrd.gov · 2026-07-14
17 Missouri allows a taxpayer 62 or older to subtract 100% of Social Security benefits from Missouri adjusted gross income regardless of filing status or total income, beginning with tax year 2024 (RSMo 143.125).
revisor.mo.gov · 2026-07-14

Common questions

Is the Missouri senior property tax freeze automatic once I turn 62?

No. Two things have to happen. Your county has to have adopted the credit — it is a county opt-in — and you have to apply during that county's application window. Nothing about it is automatic, and no county mails it to you.

Is there an income limit or a home-value cap on the Missouri credit?

Not in the statute. Section 137.1050 defines an eligible taxpayer as a Missouri resident 62 or older who is an owner of record of a homestead (or holds a legal or equitable interest evidenced by a written instrument) and is liable for the real property taxes on it. That is the whole test. The statute also bars counties from adopting any procedure that narrows the definition of 'eligible taxpayer' or 'eligible credit amount.'

What actually gets frozen?

Not your assessed value — your tax bill, relative to a base year. The credit is the difference between your current-year real property tax liability and the liability in your base year. Levies can still move; the credit is what absorbs the increase. And it is a credit you have to keep claiming, not a permanent status you achieve once.

I want to gut the kitchen. Does that break the freeze?

Partly, and this is the wrinkle nobody mentions. Section 137.1050 says that if an eligible taxpayer makes new construction and improvements to the homestead, the tax liability for the initial credit year is increased to reflect the tax attributable to those improvements. The improvement gets priced in. Sequence matters — talk to your assessor before you pull a permit, not after.

Does Kansas have the same thing?

It has a program, not the same thing. Kansas Form K-40SVR requires household income of $58,041 or less for 2025 and a home appraised at $350,000 or less in the base year. Johnson County's median sale price is $486,000. The Kansas program is means-tested and value-capped; Missouri's is neither.

If you are 62 or over and thinking about a move inside this metro, the order of operations — which county, which window, when you sell, when you renovate — is worth one conversation before it becomes irreversible.

Run your numbers Або просто зателефонуйте мені — (816) 258-RELO(816) 258-7356