Закон Kansas вписує попередження про радон у ваш договір і ліцензує того, хто його перевіряє. Missouri не робить ні того, ні іншого. Одна агломерація, одна порода.

Десь у тій купі паперів, які ви підписуєте на стороні Kansas у цьому метрополітенському регіоні, є абзац, який не писав продавець, не писав агент і не писала брокерська компанія. Його написала Kansas Legislature у 2008 році, і він є юридично обов'язковим у кожному договорі купівлі-продажу житлової нерухомості в штаті з July 1, 2009.

У ньому сказано, що ваш будинок може виділяти канцероген класу A.

Проїдьте двадцять хвилин на схід, купіть будинок у Brookside, Liberty чи Lee's Summit — і цього абзацу просто немає. Нічого його не замінює. Missouri цього не вимагає, і Missouri не вимагає, щоб особа, яка перевіряє ваш будинок на радон, мала хоч якусь кваліфікацію.

Та сама порода. Той самий ґрунт. Той самий підвал 1920s років. Два абсолютно різні набори правил про те, хто зобов'язаний вам повідомити і хто має право перевіряти.

Коротка версія

Kansas має два закони про радон, які стосуються вашої покупки. Missouri — жодного.

Остання колонка — не помилка. Департамент охорони здоров'я Missouri сам пише це на своєму сайті, простою декларативною англійською, а потім додає рекомендацію: все одно користуйтеся послугами когось, сертифікованого NRPP або NRSB. Рекомендація — це те, що штат дає вам, коли вирішив не давати вам правило.

Що Kansas насправді змушує їх говорити

Ось текст із самого закону, не переказ:

"Every buyer of residential real property is notified that the property may present exposure to dangerous concentrations of indoor radon gas that may place occupants at risk of developing radon-induced lung cancer. Radon, a class-A human carcinogen, is the leading cause of lung cancer in non-smokers and the second leading cause overall. Kansas law requires sellers to disclose any information known to the seller that shows elevated concentrations of radon gas in residential real property. The Kansas department of health and environment recommends all home-buyers have an indoor radon test performed prior to purchasing or taking occupancy of residential real property. All testing for radon should be conducted by a radon measurement technician. Elevated radon concentrations can be easily reduced by a radon mitigation technician."

Він не вимагає тесту. Він вимагає повідомлення, і він вимагає, щоб продавець передав те, що продавець уже знає. Якщо продавець ніколи не робив тест, продавець нічого не знає, і продавець нічого не розкриває — законно, чисто, з підписом. Далі статут говорить, що KDHE "рекомендує" вам зробити тест. Ця рекомендація надрукована в обов'язковому параграфі, що робить її схожою на правило. Це не правило. Вам все одно доведеться замовляти тест самостійно, по обидва боки лінії.

Що Kansas справді зробив — це гарантував, що слово "радон" потрапить на ваш стіл під час угоди, у напівжирному юридичному формулюванні, в момент, коли ви уважно читаєте документи. Це не дрібниця. На боці Missouri це слово може взагалі не з'явитися, якщо ви не скажете його першим.

Породі байдуже

Тепер геологія, бо саме ця частина робить правову прогалину абсурдною.

Карта радонових зон EPA відносить кожен округ країни до однієї з трьох категорій. Zone 1 — найвища: прогнозований середній рівень радону в приміщенні вище 4 pCi/L. Zone 2 — від 2 до 4. Zone 3 — нижче 2.

Я не повірив нікому на слово. Кольори зон на картах штатів EPA — це графіка, а не текст, тому я завантажив PDF-файли EPA для Kansas і Missouri та прочитав округи безпосередньо з карт:

Кожен основний округ цього метрополісу, по обидва боки державного кордону, належить до Zone 1. Найвища категорія, яку має EPA. Правовий захист змінюється на State Line Road. Уран у сланці під плитою вашого підвалу — ні.

Дві чесні застереження, бо я краще дам вам застереження, ніж ви знайдете їх пізніше:

One. Ця карта з 1993 року, і EPA друкує власне застереження прямо на ній: карта "should not be used to determine if individual homes need to be tested," і "All homes should be tested, regardless of zone designation." Це інструмент планування для агентств громадського здоров'я, а не прогноз для вашої адреси.

Two. Радон — це проблема окремого будинку, а не району. Два будинки на одній вулиці, збудовані того ж року, можуть показати дуже різні результати, тому що важливі фундамент, тріщини, дренажний колодязь, отвори в плиті та те, як будинок "дихає". Немає карти, яка звільнить вас від тестування.

Що ми можемо сказати на основі реальних вимірювань:

• Kansas Radon Program (K-State/KDHE), дані станом на червень 2018: середній показник по штату — 4.6 pCi/L. З 161,690 вимірювань 62,555 — близько 38.7% — показали рівень 4 pCi/L або вище. 3,296 показали рівень 20 або вище. Найвищий зафіксований результат — 1,121.6 pCi/L. (Цей набір даних не оновлювався з 2018 року; я це зазначаю, а не вдаю, що інформація актуальна.)
• Missouri DHSS, за результатами власної програми тестування житла: 1 з 3 перевірених будинків перевищив рівень 4.0 pCi/L.

Два різні штати, два різні набори даних, один висновок: це не екзотичний ризик для цього регіону. Це підкидання монети, від якого ви відмовляєтесь на власний ризик.

Що означає 4 pCi/L, і що не означає

Поріг дій EPA — 4 pCi/L: якщо показник на цьому рівні або вище, будинок потребує виправлення. EPA також рекомендує розглянути виправлення при показниках від 2 до 4. Для порівняння: середній рівень у приміщеннях по Америці — близько 1.3 pCi/L, а на вулиці — приблизно 0.4.

Поріг дій — це не прірва. Не існує рівня, нижче якого радон стає нешкідливим; 4 — це точка, де EPA вирішило, що математика однозначно на боці усунення проблеми. Якщо тест у підвалі показав 3.8, ви не «пройшли». Ви отримали інформацію.

Частина, яка коштує грошей: годинник

Радон — одна з небагатьох речей, які виявляє інспекція будинку і які справді, буденно можна виправити. Це вентилятор і труба. Проблема ніколи не у виправленні. Проблема — у календарі.

Короткостроковий тест на радон потребує умов закритого будинку. Missouri DHSS чітко пояснює: за винятком звичайного використання, двері та вікна мають залишатися закритими 12 годин до початку тесту, а короткостроковий тест зазвичай триває близько 3 днів. Додайте час на обробку в лабораторії.

Тепер накладіть це на термін інспекційного застереження в Kansas City, який у конкурентну весну часто становить від 7 до 10 днів. Якщо ви замовите тест на радон на 6-й день, бо ваш інспектор згадав про це побіжно, ви просите результати після того, як термін для заперечень минув. На той момент ваші важелі впливу зникли, і «продавець погодився виправити» перетворюється на «продавець відмовив, а я вже відмовився від претензій».

Тому: замовляйте тест на радон у ту саму годину, коли замовляєте загальну інспекцію. Не після звіту інспектора. У ту саму годину. Це найкорисніше речення у цій статті, і воно коштує вам лише телефонного дзвінка, зробленого на чотири дні раніше.

І друга календарна пастка, специфічна для сторони продавців: хтось має тримати будинок закритим протягом усього тесту. Якщо будинок порожній — легко. Якщо продавці живуть там із собакою, спекотним літом і ще трьома запланованими показами, тест може бути порушений — випадково чи навмисно. Сертифіковані тестувальники використовують захищені від втручання пристрої та безперервні монітори саме з цієї причини. Що повертає нас до сертифікації.

Конкретна інструкція для покупця в Missouri

Якщо ви купуєте в Kansas — Overland Park, Olathe, Lenexa, Shawnee, Prairie Village, Kansas City, Kansas, Leavenworth — штат уже подбав про це за вас. Кожен, хто приходить тестувати чи усувати радон, повинен мати чинний сертифікат KDHE, який поновлюється кожні два роки. Лабораторія, яка зчитує пристрій, також має бути сертифікована. Збори, які стягує KDHE, майже комічно низькі — $100 за сертифікацію техніка з вимірювання радону, $100 за поновлення, $250 за вимірювальну лабораторію — що говорить вам: сертифікація існує для встановлення стандарту та документального підтвердження, а не для збору коштів.

Якщо ви купуєте в Missouri, ніхто не перевіряє. Тож перевіряєте ви.

Запитайте тестувальника вголос, перш ніж наймати: «Чи маєте ви сертифікацію через NRPP або NRSB? Який ваш номер сертифікації?» Missouri DHSS сам включає «Підтвердження сертифікації NRPP або NRSB?» у свій контрольний список підрядників. Поставте те саме питання спеціалісту з усунення радону і запитайте ще раз про лабораторію.

Це весь практичний зміст різниці між штатами. Kansas змушує когось іншого перевіряти кваліфікацію. Missouri передає цю роботу вам. Виконайте її.

Що б я сказала другові

Протестуйте будинок. По обидва боки кордону, у будь-якій ціновій категорії, будь-якого віку — бунгало 1926 року з кам'яним фундаментом і новобудову 2024 року з монолітною плитою. Радону байдуже на ваш вибір оздоблення.

Тестуйте рано, в межах застереження, а не на його межі.

Наймайте сертифікованого спеціаліста, навіть якщо ваш штат вирішив, що це не обов'язково.

І якщо показник перевищить 4: не панікуйте і не переглядайте всю угоду через це. Це вентилятор і труба, EPA каже, що деякі системи знижують рівень до 99 percent, і це саме те, для чого існує застереження про інспекцію. Чого ви не зможете вирішити — це показник, про який ви ніколи не запитали.

Kansas Legislature вважала це достатньо важливим, щоб вписати ці слова у ваш контракт за вас. Порода під Missouri — та сама порода. Дійте так, ніби цей параграф є.